En Israël, le régime fiscal des biens immobiliers repose sur un principe fondamental : la notion d’unité familiale. Ce concept revêt une importance capitale pour les couples, notamment lorsque l’un d’entre eux possédait déjà un bien avant le mariage. Les différences de taxation entre une résidence unique et un bien supplémentaire peuvent représenter des économies substantielles, pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels.

La Présomption d’Unité Familiale en Israel

Conformément à la Loi sur la taxation des biens immobiliers, l’article 9(c1a)(2)(b)(2) établit que les époux, ainsi que leurs enfants mineurs non mariés, sont traités comme une seule entité aux fins de l’imposition immobilière :

« Seront considérés comme un seul acquéreur : l’acquéreur et son conjoint, à l’exception d’un conjoint vivant de manière permanente séparée, ainsi que leurs enfants âgés de moins de 18 ans, à l’exception d’un enfant marié… »

Concrètement, si Dana a acquis un appartement avant son mariage et acquiert ensuite avec Yoav un nouveau bien après leur mariage, cette acquisition sera considérée comme un bien supplémentaire pour l’unité familiale. Yoav perd ainsi le statut de premier acquéreur, même s’il n’avait jamais possédé de bien auparavant. Cette présomption s’applique automatiquement et ne peut être écartée que dans des circonstances spécifiques, notamment avec un contrat de mariage approprié.

Conséquences Fiscales : Résidence Unique vs Bien Supplémentaire

Droits d’acquisition

Pour une résidence unique, aucune taxe n’est due jusqu’à certains seuils. Pour un bien supplémentaire, une taxe de 8 % du prix d’acquisition s’applique. Sur un bien valant 1 million de shekels, cela représente 80 000 shekels de frais supplémentaires.

Impôt sur la plus-value

La vente d’une résidence unique bénéficie d’une exonération complète de l’impôt sur la plus-value. La vente d’un bien supplémentaire n’ouvre droit à aucune exonération, ce qui peut représenter une imposition de plusieurs centaines de milliers de shekels sur les gains réalisés.

Évolution Jurisprudentielle : Arrêts Rosenbauim et Blank

Un tournant décisif s’est opéré en 2021 avec les arrêts Rosenbauim (CA 4298/18) et Blank (CA 1886/19). Ces décisions établissent que des époux liés par un contrat de mariage prévoyant une séparation des biens, et qui maintiennent effectivement cette séparation dans la pratique, peuvent être considérés comme des entités distinctes aux fins fiscaux.

Cette jurisprudence révolutionnaire permet potentiellement de renverser la présomption d’unité familiale et de réduire considérablement la charge fiscale, sous réserve que des conditions strictes soient remplies.

Conditions d’Application

Pour bénéficier de cette jurisprudence, plusieurs conditions doivent être cumulativement respectées : le contrat de mariage doit stipuler explicitement une séparation complète des biens ; la séparation doit être effectivement respectée dans la pratique quotidienne ; la documentation des transactions immobilières doit clairement identifier l’acquéreur de manière individuelle ; et une consultation avec un spécialiste en fiscalité immobilière est fortement recommandée.

Recommandations Pratiques

Pour les couples envisageant un mariage ou des acquisitions immobilières majeures, il est vivement recommandé d’examiner les avantages potentiels d’un contrat de mariage incluant une clause de séparation des biens. Cette étape doit être réalisée avant le mariage ou avant toute acquisition majeure. Chaque transaction doit être documentée méticuleusement, et une consultation avec un expert fiscaliste est essentielle pour optimiser la stratégie d’acquisition.

Bien que la présomption d’unité familiale demeure le principe général, il est désormais possible, sous certaines conditions, de renverser cette présomption grâce à un contrat de mariage adéquat. Cependant, cette question n’est pas entièrement figée et des différends avec l’administration fiscale peuvent survenir. Une planification fiscale minutieuse réalisée avec l’appui d’un spécialiste en droit de la famille demeure la meilleure assurance pour éviter une imposition indue et maximiser les avantages fiscaux légaux.

Les parents et les enfants sont considérés comme une seule entité économique ou une seule cellule familiale. Par conséquent, l’achat d’un bien immobilier au nom d’un mineur ne permet pas d’économiser sur la taxe d’acquisition ou sur l’impôt sur la plus-value. De même, les revenus locatifs provenant de biens enregistrés au nom de mineurs sont généralement inclus dans les revenus globaux de la cellule familiale.

De plus, toute acquisition ou vente d’un bien au nom d’un mineur requiert l’approbation du tribunal, qui veille à ce que l’opération soit effectuée dans l’intérêt du mineur. Dans le cas d’un achat, cela signifie que les fonds proviennent intégralement des parents et sont bel et bien disponibles sur leur compte. Dans le cas d’une vente, le tribunal veille à ce que les fonds issus de la vente, appartenant au mineur, soient conservés à son bénéfice.

Cependant, dans certaines situations, enregistrer un bien au nom d’un mineur peut permettre de réduire l’impôt. Comment cela fonctionne-t-il ?

Prenons l’exemple d’un couple souhaitant acheter un bien immobilier, destiné à générer un gain important à l’avenir. Les parents possèdent déjà un logement, de sorte que la taxe d’acquisition sera identique que le bien soit acquis à leur nom ou au nom de leur enfant mineur (car il s’agit d’une seule cellule familiale). Autrement dit, il n’y a pas d’économie sur la taxe d’acquisition, qui s’élèvera à 8 % de la valeur du bien.

Mais, une fois que le mineur devient majeur (soit 18 mois après ses 18 ans), il pourra vendre le bien en bénéficiant d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value, dans la mesure où ce bien sera considéré comme son unique résidence. Si, au contraire, le bien avait été enregistré au nom des parents, ceux-ci auraient dû payer l’impôt sur la plus-value sur l’intégralité du bénéfice tiré de la vente — ce qui peut représenter des montants importants.

De plus, dès que le mineur devient majeur, les loyers perçus du bien seront considérés comme ses propres revenus, séparés de ceux de ses parents. Il pourra donc bénéficier d’une exonération ou d’un taux réduit d’imposition sur les loyers, selon les circonstances.

Une bonne planification fiscale peut permettre d’économiser des sommes considérables et de garantir un avenir plus serein pour nos enfants. 

Si votre enfant se rapproche de ses 18 ans cela devient encore plus intéressant!! Pensez-y!

Néanmoins, il est essentiel de consulter un avocat spécialisé dans le domaine afin de bien comprendre tous les aspects d’une telle opération, y compris ses inconvénients et les outils juridiques permettant d’y faire face.