On vous a dit que si vous signez maintenant vous bénéficierez d’un prix spécial, voire même de la suppression de l’indexation pour tout le projet ?
Ces dernières années, de plus en plus de promoteurs commercialisent des appartements à un stade très précoce du projet – parfois même avant le début de la construction et avant l’obtention du permis de construire. Afin d’attirer les acquéreurs à ce stade, les promoteurs proposent parfois des prix plus attractifs, et dans certains cas l’avantage de supprimer l’indexation sur l’indice du coût de la construction.
Il ne fait aucun doute qu’il peut s’agir d’un avantage significatif, notamment dans des périodes de hausse des indices. Toutefois, il est important de savoir que dans tous les projets, le promoteur n’accepte pas nécessairement de supprimer totalement cette indexation.
Dans certains cas, il propose seulement de plafonner ou de limiter l’indexation (par exemple jusqu’à un certain pourcentage ou jusqu’à une étape déterminée de la construction) – un avantage qui n’est pas toujours aussi important qu’il peut le sembler à première vue.
Au-delà de la question du prix et de l’indexation, il est essentiel de comprendre qu’au stade du Pre-Sale, le projet n’est pas encore totalement finalisé sur le plan juridique et urbanistique. Il arrive que le permis de construire n’ait pas encore été délivré, ou que l’accord de financement avec une banque accompagnatrice n’ait pas encore été signé. Cela signifie que le niveau d’incertitude est plus élevé que dans un projet déjà en phase de construction.
Par exemple, l’un des points essentiels à vérifier lors d’un achat à un stade précoce concerne la situation des autorisations d’urbanisme.
Lorsque le permis de construire n’a pas encore été accordé, il est possible que les plans de construction soient modifiés ou que la procédure d’obtention du permis prenne plus de temps que prévu. Il est important de comprendre que les autorités d’urbanisme ne sont pas tenues d’approuver la demande telle qu’elle a été déposée et peuvent exiger des modifications concernant la conception de l’immeuble, les appartements ou les parties communes.
En conséquence, l’appartement spécifique choisi par l’acquéreur peut lui-même être modifié quant à sa surface, son emplacement ou sa configuration intérieure. C’est pourquoi de nombreux promoteurs insèrent dans les contrats de vente des clauses leur permettant d’apporter certaines modifications si le permis de construire délivré diffère du projet initial. Il est donc essentiel d’examiner attentivement l’ampleur des modifications que le contrat autorise ainsi que les protections prévues pour l’acquéreur dans ce type de situation.
Un autre élément particulièrement important est l’existence d’un accompagnement bancaire du projet. Dans de nombreux projets en phase de Pre-Sale, un accord de financement avec une banque accompagnatrice n’a pas encore été signé. Cet accompagnement bancaire constitue pourtant une protection importante pour les acquéreurs, car la banque supervise le projet et délivre des garanties conformément aux dispositions de la loi israélienne sur la vente d’appartements.
En l’absence d’accompagnement bancaire, il n’existe généralement pas encore de carnet de paiements permettant de verser les fonds sur le compte de financement du projet. Dans ce cas, la manière dont le premier paiement est versé au promoteur revêt une importance particulière, car le droit israélien limite le montant que le promoteur peut recevoir avant de fournir une garantie à l’acquéreur.
Selon la loi, un promoteur peut recevoir jusqu’à environ 7 % du prix de l’appartement avant de fournir une garantie appropriée. Toutefois, même lorsqu’il s’agit de ce montant, il est important de s’assurer que les fonds sont conservés de manière sécurisée et ne sont pas mis à la libre disposition du promoteur trop tôt.
Avant de signer, il est donc essentiel d’examiner attentivement les conditions de la transaction.
Une vérification juridique préalable permet de mieux comprendre les risques, de s’assurer que le contrat est équilibré et de protéger les intérêts de l’acquéreur.
Notre cabinet accompagne les acquéreurs dans leurs transactions immobilières et dans l’analyse des contrats proposés par les promoteurs et les constructeurs, et se tient à votre disposition pour vous assister avant toute décision aussi importante.
Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique.
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