Droit immobilier en Israel

L’achat d’un appartement en Israël : un projet à bien encadrer

Un client de notre bureau d’avocats et notaires à Jérusalem,  a acheté l’appartement de ses rêves : un appartement neuf construit uniquement il y a 2 ans, dans un quartier privilégié de sa ville de résidence. Et surtout, exactement dans le bon budget, afin qu’il n’est pas besoin d’un prêt hypothécaire.

Enregistrement des droits en Israël, les précautions indispensables

Cependant, les droits sur l’appartement, qui a été construit dans un nouveau projet, sont enregistrés auprès d’une société d’enregistrement immobilier et uniquement, une note d’avertissement a été enregistrée au cadastre. La société d’enregistrement  n’a pas encore achevé les démarches d’enregistrement de la copropriété, et des démarches de division parcellaire (regroupement et redistribution des parcelles) qui sont nécessaires pour achever les démarches.

Comme toujours, nous examinons attentivement la transaction avant de conclure un contrat, afin de nous assurer qu’il n’y a pas de surprises en cours de route. Là aussi, lorsqu’il était clair qu’il pourrait y avoir des retards dans la finalisation de la transaction lors de l’enregistrement, nous avons veillé à adapter le contrat à toute éventualité.

Retards lors de l’enregistrement d’une propriété, quelles conséquences?

Et que pourrait-il arriver ? Eh bien, un nouveau projet en cours d’enregistrement au Cadastre en Israël nécessite parfois une procédure de gel de la propriété pour l’enregistrement. Autrement dit, le cadastre gèle la possibilité de réaliser toute action sur la propriété jusqu’à ce que les procédures de division parcellaire soient terminées et que de nouvelles parcelles soient enregistrées à la place des anciennes. Une telle procédure peut prendre des mois. Pendant la période de gel de la propriété, il n’est pas possible d’enregistrer des notes d’avertissement et il n’est pas possible de transférer les droits sur la propriété, ou d’inscrire ou effacer toute hypothèque.

L’avocat qui représentait le vendeur n’a pas tenu compte de ces éléments. Lorsque la date d’échéance d’un des paiements est arrivée et que le vendeur a dû nous fournir une confirmation du Cadastre concernant l’annulation de l’hypothèque qui lui avait été enregistrée sur l’appartement comme condition de paiement, il a découvert que la propriété est gelée et il ne peut pas effacer l’hypothèque . Le vendeur était sur le point de rompre le contrat ne pouvant pas tenir les délais du contrat pour remettre ‘à notre client le relevé du cadastre sans hypothèque.

Heureusement pour le vendeur, que notre étude a pu trouver une solution pour terminer la transaction en gardant le dernier paiement sous séquestre jusqu’à ce que l’hypothèque du vendeur soit supprimée et que l’enregistrement au nom du client soit complété au Cadastre, sauvant ainsi la transaction.

Le fait que l’avocat du vendeur n’ait pas vérifié toutes les données à l’avance et n’ait pas préparé la transaction conformément à la transaction aurait pu entrainer des conséquences non négligeables pour son client: le vendeur ne pouvant pas respecter les délais  la transaction et serait tenu de verser une indemnisation élevée à l’acheteur.

Oui, des inspections approfondies et une préparation appropriée évitent souvent à nos clients la possibilité de violer un contrat lors de l’achat d’un appartement.

Notre d’avocats et notaires à Jérusalem est spécialisé dans l’immobilier en Israël et sera à votre disposition dans ce domaine.

Nous prions tous pour le retour des otages, la protection de nos soldats et la guérison des blessés

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Dans une proposition de loi récemment publié , un certain nombre d’amendements sont proposés à la loi sur la fiscalité immobilière, dont le but est d’encourager la vente d’appartements résidentiels dans un proche avenir.

Selon les données de l’administration fiscale, environ 83 000 appartements résidentiels appartiennent à des résidents étrangers (à l’exclusion des appartements résidentiels achetés par des Israéliens qui ont immigré), et environ 40 000 d’entre eux sont situés à Tel Aviv et à Jérusalem.

L’une des modifications proposées concerne l’exonération de la taxe de la plus- value sur la vente d’un appartement résidentiel appartenant à des non-résidents. Aujourd’hui, les résidents étrangers peuvent bénéficier d’une exonération du paiement de la plus- value sur la vente d’un seul appartement résidentiel en Israël, à condition qu’ils puissent prouver qu’ils ne possèdent pas d’autre appartement résidentiel dans leur pays de résidence.

Les résidents étrangers qui n’ont pas droit à une exonération de la plus-value sur la vente d’un appartement résidentiel en Israël ont droit à un meilleur calcul linéaire, ce qui signifie réinitialiser l’appréciation de l’appartement jusqu’en 2014 et se référer à l’appréciation de l’appartement uniquement à partir de 2014 jusqu’à la date de vente à 25% de taxe sur la plus-value.

En outre, les résidents étrangers ont droit à une exonération des revenus de la location d’appartements résidentiels similaires aux résidents israéliens.

La proposition de loi indique qu’il s’agit d’exonérations exceptionnelles par rapport à d’autres pays, en particulier lorsque l’offre d’appartements résidentiels pour les résidents israéliens est limitée et que les prix sont élevés. Il est donc proposé de supprimer ces exonérations de manière à ce que les revenus des résidents étrangers provenant de la possession d’appartements résidentiels en Israël soient imposés, et que le changement commence à partir de début 2024, pour accorder aux résidents étrangers un délai de deux ans pour vendre leurs appartements tout en bénéficiant de l’avantage fiscal actuel.

Il convient de noter que cette proposition de modification de la loi sur la fiscalité immobilière est une nouvelle étape dans la tendance des autorités fiscales à taxer les biens des non-résidents. En décembre 2021, une décision a été rendue par l’administration fiscale selon laquelle un résident étranger qui vend un appartement hérité d’un défunt qui était résident d’Israël au moment de son décès ne pourra plus bénéficier de l’exonération fiscale sur la
plus-value sur la vente d’un l’appartement à moins qu’il ne prouve qu’il n’est pas propriétaire d’un appartement. Cette décision change la pratique qui existait jusqu’à présent, selon laquelle un résident étranger qui a vendu un appartement dont il a hérité, et le défunt était un résident d’Israël et possède un seul appartement résidentiel, avait le droit de bénéficier de l’exemption prévue par la loi, sans avoir à prouver qu’il n’est pas propriétaire d’un appartement.

Nous portons à votre attention ce changement important, et si vous n’avez pas d’appartement résidentiel dans votre pays de résidence, vous pouvez envisager de vendre votre seul appartement en Israël dans un proche avenir.

Nous serons heureux, comme toujours, d’être à votre service à tout moment, et souhaitons à tous nos clients, en Israël et à l’étranger, une bonne santé.

Ceci ne constitue pas un avis juridique, et un avocat spécialisé en immobilier doit être consulté avant d’effectuer une transaction.