Acheter un bien immobilier en Israël, que ce soit pour y vivre, investir ou préparer une aliyah prochaine, peut être une démarche passionnante, mais également semée d’embûches juridiques si elle n’est pas encadrée correctement. Le système foncier israélien est très spécifique, et le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est non seulement recommandé, mais obligatoire. Découvrez en quoi consiste son rôle et les réponses aux questions les plus fréquentes des acheteurs, notamment étrangers.

Le rôle fondamental de l’avocat dans une transaction immobilière en Israël

Un accompagnement juridique de A à Z

En Israël, l’avocat ne se limite pas à rédiger un contrat : il est le chef d’orchestre de la transaction immobilière. Il intervient dès que vous concluez le prix de la transaction avant même toute promesse  d’achat, vérifie l’ensemble des documents juridiques, s’assure que le bien n’est pas grevé d’hypothèques, qu’il est bien enregistré au cadastre (Tabou) ou autre type de Registre existant en Israel, ’Administration des terres d’Israël, ou Société de gestion immobilière, et sécurise tous les aspects du contrat pour l’acheteur ou le cas échéant pour le vendeur si c’est lui qu’il représente.

Un intermédiaire entre les institutions

L’avocat assure aussi le lien avec les autorités fiscales pour déclarer la transaction et calculer les impôts dus (taxe d’acquisition, plus-value, TVA le cas échéant). Il suit les paiements, gère les retenues nécessaires, dépose les garanties bancaires, et finalise l’enregistrement du bien au nom de l’acquéreur.

Domaines d’intervention de l’avocat en immobilier

Achat/Vente de biens immobiliers

• Marché de seconde main ou achat sur plan auprès d’un promoteur
• Contrat de vente, négociations, sécurisation des paiements
• Accompagnement jusqu’à l’enregistrement du bien

Projets complexes : groupes d’achat, TAMA 38

• Analyse des statuts du projet
• Revue des engagements du promoteur
• Suivi juridique de toutes les étapes

Vérifications juridiques

• Statut du bien : hypothèque, dettes, servitudes, droits de passage, etc.
• Conformité du vendeur : pleine propriété, indivision, procuration valable
• Régularité du permis de construire ou de la division cadastrale

Gestion fiscale

• Calcul et déclaration de la Mas Rehisha (taxe d’acquisition)
• Exonérations éventuelles pour nouveaux immigrants
• Suivi des attestations fiscales pour finaliser la vente

Les  questions les plus fréquentes sur l’achat immobilier en Israël

1. À quoi sert un avocat lors d’un achat immobilier en Israël ?

L’avocat joue un rôle central : il vérifie la propriété du bien, s’assure qu’il n’y a ni dettes ni saisies, rédige ou contrôle le contrat d’acquisition, sécurise les paiements, suit les démarches d’enregistrement et conseille son client sur les aspects juridiques et fiscaux de la transaction.

2. Peut-on avoir le même avocat pour l’acheteur et le vendeur ?

Ce n’est pas recommandé. Un avocat a l’obligation d’agir dans l’intérêt de son client. Or, dans une vente, les intérêts de l’acheteur et du vendeur peuvent diverger. Il est donc préférable que chaque partie ait son propre conseil.

3. Quand faut-il faire appel à un avocat dans le processus d’achat ?

Dès le début ! Idéalement avant de signer une offre ou un précontrat. Un avocat spécialisé pourra vérifier les documents dès les premières étapes et éviter des erreurs coûteuses ou des engagements précipités.

4. Quels documents dois-je fournir à mon avocat ?

Une pièce d’identité, un passeport, les coordonnées bancaires, un pouvoir si vous êtes à l’étranger, ainsi que tout échange préalable avec le vendeur ou l’agent immobilier.

5. Le contrat peut-il être rédigé en français ou doit-il obligatoirement être en hébreu ?

Le contrat officiel doit être rédigé en hébreu, car il est destiné à être utilisé auprès des autorités israéliennes. Toutefois, un avocat peut fournir une traduction en français ou simplement une lettre récapitulative en français des clauses principales du contrat pour que le client comprenne parfaitement ses engagements.

6. Y a-t-il des restrictions pour les étrangers qui achètent un bien en Israël ?

En règle générale, les étrangers peuvent acheter un bien en Israël. Toutefois, certains types de terrains, notamment ceux appartenant au KKL ou à l’État, peuvent être soumis à des limitations. L’avocat vérifiera la nature du bien.

7. Un avocat peut-il représenter un acheteur qui ne réside pas en Israël ?

Oui, tout à fait. Il est fréquent que des clients vivant à l’étranger signent un pouvoir notarié à leur avocat en Israël, qui peut ainsi signer le contrat et effectuer toutes les démarches nécessaires en leur nom.

8. Quels sont les domaines d’expertise d’un avocat immobilier en Israël ?

Un bon avocat immobilier maîtrise la législation foncière israélienne, les règles d’enregistrement au cadastre (Tabou), les aspects fiscaux de l’achat, les permis de construire, les contrats avec les promoteurs et les procédures juridiques liées aux prêts hypothécaires.

9. Comment l’avocat vérifie-t-il la situation juridique du bien immobilier ?

Il interroge les registres officiels (Tabou, Administration des terres, l’Administrateur des terrains d’Israël et/ou société de gestion immobilière ) afin de s’assurer de la propriété du bien, de l’absence d’hypothèque, de dettes ou de servitudes, et vérifie que le vendeur est bien habilité à vendre.

10. L’avocat peut-il s’occuper de la gestion fiscale liée à l’achat (taxes, impôts) ?

Oui. Il calcule les droits d’acquisition (Mas Re’hisha), veille à ce que les déclarations soient remplies dans les délais et peut conseiller sur l’optimisation fiscale, en particulier pour les nouveaux immigrants ou résidents étrangers. Lorsqu’il représente le vendeur il calcul la taxe sur la plus-value si le vendeur n’a pas le droit à une  l’exemption

11. Quelle est l’expérience du cabinet avec les projets TAMA 38 ou groupes d’achat ?

Certains cabinets, comme le nôtre, ont une grande expérience dans ces projets complexes, qui nécessitent une vigilance accrue sur les garanties, les délais de construction, les permis et les clauses spécifiques aux promoteurs.

12. L’avocat s’occupe-t-il de l’enregistrement du bien au cadastre (Tabou) ?

Oui, cela fait partie de sa mission. Il veille à ce que le transfert de propriété soit dûment enregistré auprès des autorités compétentes à la fin du processus, garantissant à l’acheteur une propriété légale et opposable à tous.

13. En cas de litige ou de vice caché après l’achat, l’avocat peut-il intervenir ?

Oui. Un avocat spécialisé pourra engager les démarches amiables ou judiciaires nécessaires contre le vendeur ou le promoteur, selon les cas, pour faire valoir vos droits ou obtenir réparation.

14. L’avocat peut-il m’accompagner si j’achète dans un projet sur plan (promoteur) ?

Vous envisagez d’acheter un appartement dans un projet neuf chez un promoteur ? C’est une belle opportunité — mais aussi un engagement lourd, avec un contrat souvent long, technique… et rarement en faveur de l’acheteur.

Garantie bancaire, assurance, échéancier, carnet des quittances… autant d’éléments juridiques à comprendre et sécuriser. L’accompagnement d’un avocat expérimenté n’est pas un luxe, c’est une protection indispensable.

Rappelez-vous le scandale Heftsiba : des familles entières ont perdu leur argent… et leur rêve. Dans un marché tendu, entre guerre en Israël et taux d’intérêt élevés, vous ne pouvez pas vous permettre d’avancer seul. Un avocat compétent veille à vos intérêts à chaque étape, avant même la signature.

15. Est-ce que l’avocat m’aide aussi à comprendre les clauses spécifiques du contrat (garanties, délais, pénalités) ?

Oui, et c’est fondamental. Il ne suffit pas de signer : il faut comprendre ce que l’on signe. L’avocat explique les implications de chaque clause, vous alerte sur les risques, et peut négocier les points sensibles avant la signature.

Acheter en Israël, c’est investir dans une terre porteuse de sens, mais c’est aussi entrer dans un système juridique unique. Faire appel à un avocat compétent et expérimenté est la meilleure garantie de réussite pour un achat immobilier en Israel en toute sérénité. Ne vous lancez jamais seul : chaque ligne du contrat, chaque clause, chaque taxe mal anticipée peut avoir des conséquences majeures.

Notre client avait un rêve : ouvrir sa propre salle de réception. Il imaginait déjà la salle, la nourriture, la musique, la joie et les invités dansant et profitant de l’événement – tout cela grâce à un service exceptionnel et à des plats savoureux. Quoi de plus agréable et satisfaisant que cela ? Il se voyait déjà en route pour devenir millionnaire, convaincu que ce projet allait changer sa vie.

Un jour, il a reçu une proposition d’un propriétaire de salle de réception pour acheter son entreprise au prix d’un million de shekels, et il a accepté.Il a contracté un prêt commercial auprès de la banque, emprunté de l’argent à des membres de sa famille, et même hypothéqué l’appartement d’un proche pour concrétiser ce projet. L’activité a alors démarré.

Quelques mois plus tard, le client est venu nous voir, désemparé : l’entreprise perdait de l’argent, il n’arrivait plus à honorer ses paiements et la banque perdait patience. Il ne nous avait malheureusement pas consultés avant l’achat, et c’est seulement une fois que les difficultés ont commencé qu’il a frappé à notre porte. Que faire ?

Nous avons cherché à comprendre ce que le client avait réellement acheté et pourquoi il avait dépensé un million de shekels :

• Le local était loué auprès d’un propriétaire et n’appartenait pas au vendeur de l’entreprise.

• Le client avait changé le nom de l’entreprise, ce qui signifiait que la réputation existante n’avait aucune valeur pour lui.

• Le peu d’équipement de cuisine présent dans la salle était ancien et partiellement défectueux.

Le client n’avait pas examiné en profondeur l’état réel de l’entreprise : la situation des employés, les paiements des indemnités lors du changement de propriétaire, les dettes envers les fournisseurs, et bien d’autres aspects. Où était passé cet argent et pourquoi avoir versé un million de shekels pour une entreprise au bord de la faillite ?

En creusant davantage, nous avons découvert que le client n’avait pas examiné les livres comptables du vendeur. Il ignorait les dépenses élevées nécessaires pour gérer une salle de réception, et les demandes de paiement tombaient les unes après les autres. Des employés ont même intenté des poursuites contre lui, et il n’a pas pu faire face.

En fin de compte, le client a dû fermer l’entreprise. Nous l’avons accompagné dans la gestion de ses dettes et des négociations avec les créanciers et les banques afin de réduire au maximum ses obligations financières. De cette expérience, une conclusion s’impose : ne signez jamais les yeux fermés !

Si vous envisagez d’acheter une entreprise, faites-vous accompagner par des avocats, des experts-comptables ou tout autre professionnel compétent. Soyez pleinement informé de ce que vous achetez : est-ce que la localisation est adaptée à l’activité que vous voulez développer ? Assurez-vous que l’investissement est viable à long terme. Les rêves peuvent devenir réalité, mais avec prudence…

Notre cabinet est spécialisé en droit civil et commercial et se tient à votre disposition pour vous accompagner.

En prière pour le retour des otages, la sécurité de nos soldats et la guérison des blessés.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique.

L’immobilier en Israël est soumis à diverses taxes et réglementations, et parmi elles, l’Etel Hashbaha (ou taxe d’amélioration) est souvent méconnue du grand public. Pourtant, cette taxe peut avoir un impact significatif sur la vente d’un bien immobilier. Découvrez en quoi consiste  l’Etel Hashbaha, comment elle est calculée et quelles sont les solutions pour la minimiser.

Qu’est-ce que l’Etel Hashbaha (taxe d’amélioration) ?

L’Etel Hashbaha est une taxe imposée par la municipalité lorsqu’un bien immobilier en Israël voit sa valeur augmenter suite à un changement dans le plan d’urbanisme. En d’autres termes, si un terrain ou un appartement prend de la valeur en raison d’une modification des droits de construction (comme la possibilité de bâtir plus d’étages d’agrandir l’appartement), ou lors d’un changement de zonage : Modification de l’affectation d’un terrain, comme le passage d’une zone agricole à une zone constructible. Le propriétaire peut être tenu de payer cette taxe au moment de la vente.

Qui doit payer cette taxe et quand ?

La taxe d’amélioration est due par le propriétaire du bien immobilier au moment de la vente, même si celui-ci n’a pas encore bénéficié des modifications apportées au plan d’urbanisme. Ainsi, même si vous n’avez pas construit de nouveaux étages ou ajouté une extension, le simple fait que ces droits existent entraîne l’obligation de paiement de l’Etel Hashbaha.

Comment est calculée la taxe immobilière d’amélioration ?

Le montant de l’Etel Hashbaha est fixé à 50 % de l’augmentation de la valeur du bien générée par l’amélioration du bien immobilier. Voici comment cela fonctionne en pratique :

1. Un expert municipal évalue la valeur du bien avant et après l’amélioration.
2. La différence entre ces deux valeurs représente l’augmentation de la valeur du bien.
3. La taxe due correspond à 50 % de cette augmentation.

Exemple concret :

• Avant l’approbation du plan d’urbanisme, votre bien était estimé à 1 500 000 shekels.
• Après l’approbation, la valeur passe à 1 800 000 shekels.
• L’augmentation de la valeur  est donc de 300 000 shekels.
• L’Etel Hashbaha à payer sera de 150 000 shekels.

Peut-on réduire ou éviter cette taxe ?

Oui, plusieurs options existent pour réduire ou annuler l’Etel Hashbaha :

1. Demander une réévaluation

Si vous estimez que la valeur ajoutée calculée par la municipalité est excessive, vous avez le droit de demander une contre-expertise. Dans de nombreux cas, une évaluation indépendante permet de réduire considérablement la taxe.

2. Vérifier les exonérations possibles

Il existe certaines situations où l’Etel Hashbaha peut être annulée, notamment :

• Si le bien a été acheté avant 1975, date à laquelle cette taxe a été instaurée.
• Si le bien est transmis dans le cadre d’une succession, la taxe n’est pas annulee mais reportee.
•  Le bien se situe dans certaines zones
• Le bien peut être agrandi jusqu’ à 140 m² sous certaines conditions.

3. Négocier avec l’acheteur

Dans certains cas, il est possible d’inclure l’Etel Hashbaha dans le prix de vente du bien et d’en négocier le partage avec l’acheteur.

4. Faire appel à des avocats spécialisés en droit immobilier en Israël

Les avocates du cabinet Shor Cohen vous  accompagnent pour optimiser votre fiscalité et trouver les meilleures stratégies pour minimiser cette taxe.

L’Etel Hashbaha est une taxe à ne pas négliger lors d’une transaction immobilière en Israël. Son calcul complexe et son impact financier peuvent surprendre de nombreux vendeurs. Heureusement, il existe des solutions pour la réduire, voire l’éviter dans certains cas. Pour toute vente de bien immobilier, il est donc conseillé de se renseigner en amont et de consulter des avocates spécialisées en droit immobilier en Israël afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Veuillez noter que récemment la Knesset a étudié la possibilité d’annuler cette taxe en cas de vente si aucun permis de construire n’a été obtenu par le vendeur. Mais rien n’a encore été validé et nous sommes sceptiques sur cette possibilité qui va surement engendrer l’opposition virulente des municipalités. A suivre……..

Si vous envisagez de vendre un bien et que vous avez des doutes sur cette taxe, n’hésitez pas à contacter les avocates du cabinet Shor Cohen pour évaluer votre situation et trouver la meilleure stratégie possible.

Saviez-vous que vous pourriez bénéficier d’un remboursement de la taxe sur les plus-values immobilières surtout si vous avez plus de 60 ans ? Et pour les résidents étrangers cela peut se traduire en remboursement conséquent ! 💡

Vous avez vendu un bien immobilier ces dernières années et payé une taxe sur les plus-values ?
Il est possible que vous avez le droit a un remboursement conséquent, surtout si vous avez plus de 60 ans. Des exonérations et des avantages fiscaux spécifiques pourraient s’appliquer à votre situation sans que vous le sachiez.

Pourquoi attendre?
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Qui est éligible au remboursement de la taxe sur les plus-values?
✔ Les résidents israéliens ayant plus de 60 ans ayant vendu un bien immobilier et n’ayant pas utilisé tous les abattements fiscaux.
✔ Les résidents étrangers ayant plus de 60 ans.

✔ Les contribuables n’ayant pas fait valoir leurs droits auprès de l’administration fiscale.

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Parce que l’argent qui vous appartient doit vous revenir.
L’équipe de Shor, Cohen – Experts en droits immobiliers et fiscaux.

 

L’achat d’un appartement en Israël : un projet à bien encadrer

Un client de notre bureau d’avocats et notaires à Jérusalem,  a acheté l’appartement de ses rêves : un appartement neuf construit uniquement il y a 2 ans, dans un quartier privilégié de sa ville de résidence. Et surtout, exactement dans le bon budget, afin qu’il n’est pas besoin d’un prêt hypothécaire.

Enregistrement des droits en Israël, les précautions indispensables

Cependant, les droits sur l’appartement, qui a été construit dans un nouveau projet, sont enregistrés auprès d’une société d’enregistrement immobilier et uniquement, une note d’avertissement a été enregistrée au cadastre. La société d’enregistrement  n’a pas encore achevé les démarches d’enregistrement de la copropriété, et des démarches de division parcellaire (regroupement et redistribution des parcelles) qui sont nécessaires pour achever les démarches.

Comme toujours, nous examinons attentivement la transaction avant de conclure un contrat, afin de nous assurer qu’il n’y a pas de surprises en cours de route. Là aussi, lorsqu’il était clair qu’il pourrait y avoir des retards dans la finalisation de la transaction lors de l’enregistrement, nous avons veillé à adapter le contrat à toute éventualité.

Retards lors de l’enregistrement d’une propriété, quelles conséquences?

Et que pourrait-il arriver ? Eh bien, un nouveau projet en cours d’enregistrement au Cadastre en Israël nécessite parfois une procédure de gel de la propriété pour l’enregistrement. Autrement dit, le cadastre gèle la possibilité de réaliser toute action sur la propriété jusqu’à ce que les procédures de division parcellaire soient terminées et que de nouvelles parcelles soient enregistrées à la place des anciennes. Une telle procédure peut prendre des mois. Pendant la période de gel de la propriété, il n’est pas possible d’enregistrer des notes d’avertissement et il n’est pas possible de transférer les droits sur la propriété, ou d’inscrire ou effacer toute hypothèque.

L’avocat qui représentait le vendeur n’a pas tenu compte de ces éléments. Lorsque la date d’échéance d’un des paiements est arrivée et que le vendeur a dû nous fournir une confirmation du Cadastre concernant l’annulation de l’hypothèque qui lui avait été enregistrée sur l’appartement comme condition de paiement, il a découvert que la propriété est gelée et il ne peut pas effacer l’hypothèque . Le vendeur était sur le point de rompre le contrat ne pouvant pas tenir les délais du contrat pour remettre ‘à notre client le relevé du cadastre sans hypothèque.

Heureusement pour le vendeur, que notre étude a pu trouver une solution pour terminer la transaction en gardant le dernier paiement sous séquestre jusqu’à ce que l’hypothèque du vendeur soit supprimée et que l’enregistrement au nom du client soit complété au Cadastre, sauvant ainsi la transaction.

Le fait que l’avocat du vendeur n’ait pas vérifié toutes les données à l’avance et n’ait pas préparé la transaction conformément à la transaction aurait pu entrainer des conséquences non négligeables pour son client: le vendeur ne pouvant pas respecter les délais  la transaction et serait tenu de verser une indemnisation élevée à l’acheteur.

Oui, des inspections approfondies et une préparation appropriée évitent souvent à nos clients la possibilité de violer un contrat lors de l’achat d’un appartement.

Notre d’avocats et notaires à Jérusalem est spécialisé dans l’immobilier en Israël et sera à votre disposition dans ce domaine.

Nous prions tous pour le retour des otages, la protection de nos soldats et la guérison des blessés

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique.