Promesse de vente en Israël? Pour ou Contre?

” Cet appartement” est “une bonne affaire”, si vous ne signez pas immédiatement un  zichron devarim,  communément  traduit par “promesse de vente”,” le vendeur trouvera rapidement un autre acheteur et vous perdrez l’appartement de vos rêves”.

Vous avez déjà entendu cette phrase stressante à maintes reprises d’un agent immobilier ?

Les acheteurs, fatigués de nombreuses recherches  se précipitent et signent une promesse de vente.

Ont-ils-raison d’agir ainsi?

De façon générale, lorsque les négociations aboutissent  à la signature du contrat, la signature d’une promesse de vente ne pose aucun problème.

Les ennuis surviennent lorsque les négociations n’aboutissent pas et qu’aucun contrat  n’est finalement signé. Le Zichron devarim, traduit communément “promesse de vente”, laisse entendre qu’il s’agirait uniquement d’un “début d’accord”  mutuel dépourvu de valeur juridique. Au contraire, ce document constitue sur le plan juridique un véritable contrat engageant totalement ses signataires.

La Loi foncière de 1969, stipule qu’une transaction foncière nécessite un écrit. Afin que cet écrit prenne effet, deux conditions sont indispensables:

Avant tout, le document doit comporter  les caractéristiques essentielles  de la transaction: les coordonnés du bien foncier, le prix, les conditions de paiement, l’échéance de la remise des clefs…

D’autre part, le document doit refléter la volonté des parties à s’engager. Soulignons qu’actuellement, les Tribunaux Israéliens n’exigent pas que l’ensemble des caractéristiques essentielles soit respecté, mais regardent principalement la volonté des parties à s’engager.

Ainsi, dans le cas où vous décidez de signer ce type de document appelé “promesse de vente”, ” début de contrat”, “l’essentiel des ententes”, vous avez en réalité signé un contrat en bel et due forme, qui engage et oblige ses signataires. On peut donc vous souhaiter “Mazal Tov, pour l’achat/la vente de votre bien” et, dans le meilleur des cas la transaction est conclue chez l’Avocat.

Par contre, si  vous découvrez qu’il faut payez des impôts que vous n’aviez pas prévus, qu’il y a des saisies sur l’appartement, que l’appartement comporte des délits de construction, qu’un nouveau programme de construction de la ville a déjà été approuvé expropriant une partie de votre terrain pour construire une route, et encore bien de surprises que vous n’avez jamais imaginées, maintenant commencent les problèmes: soit l’autre partie renonce  au document signé, soit elle l’utilise  contre vous devant les Tribunaux en demandant des indemnités ou en exigeant l’exécution du contrat !!!….

Notre conseil: concertez-vous avec un Avocat avant la signature de tout document ayant une valeur juridique et engageant ses signataires. Néanmoins, si vous avez décidé de prendre le risque de signer une promesse de vente pour ne pas manquer “la bonne affaire”, prenez soin d’inclure dans ce document  une clause permettant son annulation sous certaines conditions prédéterminées ainsi que des dommages financiers pré-établis, en précisant de surcroît qu’il ne s’agit pas d’un accord engageant les parties mais uniquement d’un engagement à conclure dans un contrat.

Certes, ces conditions nous ramènent à notre conseil initial: mieux vaut éviter la signature d’une “promesse de vente”.

Ainsi, si vous avez trouvé un appartement qui vous plait: adressez-vous immédiatement à un Avocat afin de conclure au plus vite et surtout au mieux la transaction.