Guide de l’achat immobilier en Israël

Acheter un bien immobilier en Israël, que ce soit pour y vivre, investir ou préparer une aliyah prochaine, peut être une démarche passionnante, mais également semée d’embûches juridiques si elle n’est pas encadrée correctement. Le système foncier israélien est très spécifique, et le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est non seulement recommandé, mais obligatoire. Découvrez en quoi consiste son rôle et les réponses aux questions les plus fréquentes des acheteurs, notamment étrangers.

Le rôle fondamental de l’avocat dans une transaction immobilière en Israël

Un accompagnement juridique de A à Z

En Israël, l’avocat ne se limite pas à rédiger un contrat : il est le chef d’orchestre de la transaction immobilière. Il intervient dès que vous concluez le prix de la transaction avant même toute promesse  d’achat, vérifie l’ensemble des documents juridiques, s’assure que le bien n’est pas grevé d’hypothèques, qu’il est bien enregistré au cadastre (Tabou) ou autre type de Registre existant en Israel, ’Administration des terres d’Israël, ou Société de gestion immobilière, et sécurise tous les aspects du contrat pour l’acheteur ou le cas échéant pour le vendeur si c’est lui qu’il représente.

Un intermédiaire entre les institutions

L’avocat assure aussi le lien avec les autorités fiscales pour déclarer la transaction et calculer les impôts dus (taxe d’acquisition, plus-value, TVA le cas échéant). Il suit les paiements, gère les retenues nécessaires, dépose les garanties bancaires, et finalise l’enregistrement du bien au nom de l’acquéreur.

Domaines d’intervention de l’avocat en immobilier

Achat/Vente de biens immobiliers

• Marché de seconde main ou achat sur plan auprès d’un promoteur
• Contrat de vente, négociations, sécurisation des paiements
• Accompagnement jusqu’à l’enregistrement du bien

Projets complexes : groupes d’achat, TAMA 38

• Analyse des statuts du projet
• Revue des engagements du promoteur
• Suivi juridique de toutes les étapes

Vérifications juridiques

• Statut du bien : hypothèque, dettes, servitudes, droits de passage, etc.
• Conformité du vendeur : pleine propriété, indivision, procuration valable
• Régularité du permis de construire ou de la division cadastrale

Gestion fiscale

• Calcul et déclaration de la Mas Rehisha (taxe d’acquisition)
• Exonérations éventuelles pour nouveaux immigrants
• Suivi des attestations fiscales pour finaliser la vente

Les  questions les plus fréquentes sur l’achat immobilier en Israël

1. À quoi sert un avocat lors d’un achat immobilier en Israël ?

L’avocat joue un rôle central : il vérifie la propriété du bien, s’assure qu’il n’y a ni dettes ni saisies, rédige ou contrôle le contrat d’acquisition, sécurise les paiements, suit les démarches d’enregistrement et conseille son client sur les aspects juridiques et fiscaux de la transaction.

2. Peut-on avoir le même avocat pour l’acheteur et le vendeur ?

Ce n’est pas recommandé. Un avocat a l’obligation d’agir dans l’intérêt de son client. Or, dans une vente, les intérêts de l’acheteur et du vendeur peuvent diverger. Il est donc préférable que chaque partie ait son propre conseil.

3. Quand faut-il faire appel à un avocat dans le processus d’achat ?

Dès le début ! Idéalement avant de signer une offre ou un précontrat. Un avocat spécialisé pourra vérifier les documents dès les premières étapes et éviter des erreurs coûteuses ou des engagements précipités.

4. Quels documents dois-je fournir à mon avocat ?

Une pièce d’identité, un passeport, les coordonnées bancaires, un pouvoir si vous êtes à l’étranger, ainsi que tout échange préalable avec le vendeur ou l’agent immobilier.

5. Le contrat peut-il être rédigé en français ou doit-il obligatoirement être en hébreu ?

Le contrat officiel doit être rédigé en hébreu, car il est destiné à être utilisé auprès des autorités israéliennes. Toutefois, un avocat peut fournir une traduction en français ou simplement une lettre récapitulative en français des clauses principales du contrat pour que le client comprenne parfaitement ses engagements.

6. Y a-t-il des restrictions pour les étrangers qui achètent un bien en Israël ?

En règle générale, les étrangers peuvent acheter un bien en Israël. Toutefois, certains types de terrains, notamment ceux appartenant au KKL ou à l’État, peuvent être soumis à des limitations. L’avocat vérifiera la nature du bien.

7. Un avocat peut-il représenter un acheteur qui ne réside pas en Israël ?

Oui, tout à fait. Il est fréquent que des clients vivant à l’étranger signent un pouvoir notarié à leur avocat en Israël, qui peut ainsi signer le contrat et effectuer toutes les démarches nécessaires en leur nom.

8. Quels sont les domaines d’expertise d’un avocat immobilier en Israël ?

Un bon avocat immobilier maîtrise la législation foncière israélienne, les règles d’enregistrement au cadastre (Tabou), les aspects fiscaux de l’achat, les permis de construire, les contrats avec les promoteurs et les procédures juridiques liées aux prêts hypothécaires.

9. Comment l’avocat vérifie-t-il la situation juridique du bien immobilier ?

Il interroge les registres officiels (Tabou, Administration des terres, l’Administrateur des terrains d’Israël et/ou société de gestion immobilière ) afin de s’assurer de la propriété du bien, de l’absence d’hypothèque, de dettes ou de servitudes, et vérifie que le vendeur est bien habilité à vendre.

10. L’avocat peut-il s’occuper de la gestion fiscale liée à l’achat (taxes, impôts) ?

Oui. Il calcule les droits d’acquisition (Mas Re’hisha), veille à ce que les déclarations soient remplies dans les délais et peut conseiller sur l’optimisation fiscale, en particulier pour les nouveaux immigrants ou résidents étrangers. Lorsqu’il représente le vendeur il calcul la taxe sur la plus-value si le vendeur n’a pas le droit à une  l’exemption

11. Quelle est l’expérience du cabinet avec les projets TAMA 38 ou groupes d’achat ?

Certains cabinets, comme le nôtre, ont une grande expérience dans ces projets complexes, qui nécessitent une vigilance accrue sur les garanties, les délais de construction, les permis et les clauses spécifiques aux promoteurs.

12. L’avocat s’occupe-t-il de l’enregistrement du bien au cadastre (Tabou) ?

Oui, cela fait partie de sa mission. Il veille à ce que le transfert de propriété soit dûment enregistré auprès des autorités compétentes à la fin du processus, garantissant à l’acheteur une propriété légale et opposable à tous.

13. En cas de litige ou de vice caché après l’achat, l’avocat peut-il intervenir ?

Oui. Un avocat spécialisé pourra engager les démarches amiables ou judiciaires nécessaires contre le vendeur ou le promoteur, selon les cas, pour faire valoir vos droits ou obtenir réparation.

14. L’avocat peut-il m’accompagner si j’achète dans un projet sur plan (promoteur) ?

Vous envisagez d’acheter un appartement dans un projet neuf chez un promoteur ? C’est une belle opportunité — mais aussi un engagement lourd, avec un contrat souvent long, technique… et rarement en faveur de l’acheteur.

Garantie bancaire, assurance, échéancier, carnet des quittances… autant d’éléments juridiques à comprendre et sécuriser. L’accompagnement d’un avocat expérimenté n’est pas un luxe, c’est une protection indispensable.

Rappelez-vous le scandale Heftsiba : des familles entières ont perdu leur argent… et leur rêve. Dans un marché tendu, entre guerre en Israël et taux d’intérêt élevés, vous ne pouvez pas vous permettre d’avancer seul. Un avocat compétent veille à vos intérêts à chaque étape, avant même la signature.

15. Est-ce que l’avocat m’aide aussi à comprendre les clauses spécifiques du contrat (garanties, délais, pénalités) ?

Oui, et c’est fondamental. Il ne suffit pas de signer : il faut comprendre ce que l’on signe. L’avocat explique les implications de chaque clause, vous alerte sur les risques, et peut négocier les points sensibles avant la signature.

Acheter en Israël, c’est investir dans une terre porteuse de sens, mais c’est aussi entrer dans un système juridique unique. Faire appel à un avocat compétent et expérimenté est la meilleure garantie de réussite pour un achat immobilier en Israel en toute sérénité. Ne vous lancez jamais seul : chaque ligne du contrat, chaque clause, chaque taxe mal anticipée peut avoir des conséquences majeures.