La taxe immobilière d’amélioration (Etel Hashbaha) en Israël : tout ce qu’il faut savoir

L’immobilier en Israël est soumis à diverses taxes et réglementations, et parmi elles, l’Etel Hashbaha (ou taxe d’amélioration) est souvent méconnue du grand public. Pourtant, cette taxe peut avoir un impact significatif sur la vente d’un bien immobilier. Découvrez en quoi consiste  l’Etel Hashbaha, comment elle est calculée et quelles sont les solutions pour la minimiser.

Qu’est-ce que l’Etel Hashbaha (taxe d’amélioration) ?

L’Etel Hashbaha est une taxe imposée par la municipalité lorsqu’un bien immobilier en Israël voit sa valeur augmenter suite à un changement dans le plan d’urbanisme. En d’autres termes, si un terrain ou un appartement prend de la valeur en raison d’une modification des droits de construction (comme la possibilité de bâtir plus d’étages d’agrandir l’appartement), ou lors d’un changement de zonage : Modification de l’affectation d’un terrain, comme le passage d’une zone agricole à une zone constructible. Le propriétaire peut être tenu de payer cette taxe au moment de la vente.

Qui doit payer cette taxe et quand ?

La taxe d’amélioration est due par le propriétaire du bien immobilier au moment de la vente, même si celui-ci n’a pas encore bénéficié des modifications apportées au plan d’urbanisme. Ainsi, même si vous n’avez pas construit de nouveaux étages ou ajouté une extension, le simple fait que ces droits existent entraîne l’obligation de paiement de l’Etel Hashbaha.

Comment est calculée la taxe immobilière d’amélioration ?

Le montant de l’Etel Hashbaha est fixé à 50 % de l’augmentation de la valeur du bien générée par l’amélioration du bien immobilier. Voici comment cela fonctionne en pratique :

1. Un expert municipal évalue la valeur du bien avant et après l’amélioration.
2. La différence entre ces deux valeurs représente l’augmentation de la valeur du bien.
3. La taxe due correspond à 50 % de cette augmentation.

Exemple concret :

• Avant l’approbation du plan d’urbanisme, votre bien était estimé à 1 500 000 shekels.
• Après l’approbation, la valeur passe à 1 800 000 shekels.
• L’augmentation de la valeur  est donc de 300 000 shekels.
• L’Etel Hashbaha à payer sera de 150 000 shekels.

Peut-on réduire ou éviter cette taxe ?

Oui, plusieurs options existent pour réduire ou annuler l’Etel Hashbaha :

1. Demander une réévaluation

Si vous estimez que la valeur ajoutée calculée par la municipalité est excessive, vous avez le droit de demander une contre-expertise. Dans de nombreux cas, une évaluation indépendante permet de réduire considérablement la taxe.

2. Vérifier les exonérations possibles

Il existe certaines situations où l’Etel Hashbaha peut être annulée, notamment :

• Si le bien a été acheté avant 1975, date à laquelle cette taxe a été instaurée.
• Si le bien est transmis dans le cadre d’une succession, la taxe n’est pas annulee mais reportee.
•  Le bien se situe dans certaines zones
• Le bien peut être agrandi jusqu’ à 140 m² sous certaines conditions.

3. Négocier avec l’acheteur

Dans certains cas, il est possible d’inclure l’Etel Hashbaha dans le prix de vente du bien et d’en négocier le partage avec l’acheteur.

4. Faire appel à des avocats spécialisés en droit immobilier en Israël

Les avocates du cabinet Shor Cohen vous  accompagnent pour optimiser votre fiscalité et trouver les meilleures stratégies pour minimiser cette taxe.

L’Etel Hashbaha est une taxe à ne pas négliger lors d’une transaction immobilière en Israël. Son calcul complexe et son impact financier peuvent surprendre de nombreux vendeurs. Heureusement, il existe des solutions pour la réduire, voire l’éviter dans certains cas. Pour toute vente de bien immobilier, il est donc conseillé de se renseigner en amont et de consulter des avocates spécialisées en droit immobilier en Israël afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Veuillez noter que récemment la Knesset a étudié la possibilité d’annuler cette taxe en cas de vente si aucun permis de construire n’a été obtenu par le vendeur. Mais rien n’a encore été validé et nous sommes sceptiques sur cette possibilité qui va surement engendrer l’opposition virulente des municipalités. A suivre……..

Si vous envisagez de vendre un bien et que vous avez des doutes sur cette taxe, n’hésitez pas à contacter les avocates du cabinet Shor Cohen pour évaluer votre situation et trouver la meilleure stratégie possible.