shor cohen real estate

מחפש דירה? מעוניין למכור נכס? הדרך הנפוצה והקלה ביותר לאתר את העסקה האופטימלית היא פעמים רבות בסיועו של מתווך במקרקעין. אך מהן חובותיו של המתווך כלפינו?

חוק המתווכים במקרקעין, אשר חוקק בשנת 1996, מחייב כל אדם המבקש לעסוק בתיווך במקרקעין בקבלת רשיון לכך, לאחר שעמד בדרישות החוק ועבר בהצלחה מבחן רישוי מטעם רשם המתווכים במשרד המשפטים. על כן בבואכם לקבל שירותי תיווך, פרט לבחירת אדם מהימן ונחמד, דאגו כי יציג בפניכם רשיון תיווך כדין.

כל הזמנה של שירותי תיווך צריכה להעשות בכתב, כשהיא חתומה על ידי הלקוח. ההזמנה חייבת לכלול מספר פרטים, כגון שמות הצדדים ופרטיהם, סוג העסקה המבוקשת (מכירה, שכירות וכד’), תיאור הנכס, המחיר בקירוב ומחיר או שיעור דמי התיווך ואם המחיר כולל מע”מ.

לקוח רשאי להעניק למתווך בלעדיות לתיווך הנכס. לצורך כך על המתווך להחתים את הלקוח על מסמך נפרד, שבו תוגדר תקופת הבלעדיות, וכן ציון פעולות השיווק שעל המתווך לבצע (כגון, פרסום בעיתון, הצבת שלט, הזמנת מתווכים נוספים וכד’). אם לא צויינו פעולות השיווק הרצויות, על המתווך לנקוט בשתי פעולות שיווק לפחות המפורטות בתקנות.

תקופת הבלעדיות מוגבלת בחוק, ולצורך דירה, למשל, התקופה המירבית לבלעדיות היא ששה חודשים מיום ההזמנה, והיא מסתיימת תוך שליש מהתקופה הקבועה אם המתווך לא נקט בפעולות השיווק להן התחייב בהסכם הבעלדיות. אם לא נקבעה תקופת בלעדיות בדירה, היא תסתיים תוך 30 ימים מיום ההזמנה.

על המתווך חלה החובה לפעול במילוי תפקידו בנאמנות ובהגינות, ותוך נקיטה באמצעים ראויים לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס ולמסור ללקוחו מידע זה. מאידך, עליו לשמור על סודיות עם לקוחו כאשר אין המדובר בפרטים מהותיים הנוגעים לנכס עצמו. אם למתווך עניין אישי בעסקה, חל עליו איסור לתווך בה, אלא אם הוא גילה ללקוחו על עניינו האישי וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.

החוק אוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין (למשל, חוזי מכר, חוזי שכירות, זכרון דברים וכד’). כמו כן חל על מתווך איסור לייצג לקוח במו”מ משפטי לקראת עריכת מסמך כזה.

מתווך זכאי לקבל דמי תיווך רק אם הוא בעל רשיון תיווך בתוקף, אם נערכה הזמנה בכתב, ואם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. פעמים רבות קיימת מחלוקת לגבי השאלה, האם המתווך אכן היה הגורם היעיל. לא די בכך שמתווך הציג בפני לקוחו את הנכס, אלא הדרישה היא כי המתווך, בפעולותיו ובמעורבותו, היה הגורם שהביא בסופו של דבר להתקשרות בעסקה. ומה קורה אם חלילה בוטלה העסקה? באופן עקרוני זכאי המתווך לדמי התיווך, אלא אם נקבע אחרת בהסכם התיווך.

 

0 תגובות

השאירו תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
תרגישו חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *