בישראל, פרויקטים של פינוי בינוי  זוכים לפופולריות גדלה והולכת, בין היתר גם תחת תמ"א 38.  התוכניות הללו מבטיחות לדיירים, בדרך כלל בבית משותף, דירות חדשות במקומן, הטבות מס משמעותיות וחיזוק יסודות הבניין. אך מאחורי ההבטחות הללו מסתתרות מורכבויות משפטיות וחוזיות שהדיירים לא תמיד מבינים. מספר הפרויקטים ההולך וגדל משקף יתרונות משמעותיים, אך גם מחייב זהירות רבה: האם הבטחות היזם אמינות באמת?

מה זה תמ"א 38  ופינוי בינוי?

 תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית המאפשרת פיתוח ושידרוג מבנים קיימים באזורים עירוניים מתאימים. פרוייקטים של פינוי בינוי  מעניקים לדיירים  אפשרות לבנות בניינים חדשים במקום הקיימים, ומאפשרת להם לקבל דירות חדשות במקום הדירות הישנות, תוך הנאה מהטבות מס משמעותיות. באופן תיאורטי, מהלך כזה מהווה הזדמנות ייחודית: קבלת דירה  חדשה ללא מס על רווח הון וכן הגדלת שטח הדירה החדשה ביחס לדירה המקורית.

ההבטחות האטרקטיביות  של היזם

היזמים מציגים פרויקטים כאלה בצורה משכנעת: "אתם מחליפים את הדירה הישנה שלכם בחדשה, גדולה יותר, עם מעלית, בלי לשלם מסים". הבטחה פשטנית זו מכסה על מציאות הרבה יותר מורכבת. היזמים  מבטיחים תנאים שונים:  שטח הדירה החדשה, לוח הזמנים למסירה, מפרט טכני ואיכות הגימורים, חללים משותפים אטרקטיבים, וכן אפשרות לעלויות נוספות צפויות או בלתי צפויות.

הבעיה המרכזית היא,שהבטחות אלה לא תמיד באות לידי ביטוי מדוייק  בחוזה ההתקשרות עם היזם. דיונים בעל פה, הצגות בלתי רשמיות ובדיקות שיווקיות כוללות לעיתים קרובות הבטחות והתחייבויות השונות בפועל מהאמור בחוזה הסופי עליו נדרשים הדיירים לחתום.

המלכודות החוזיות הנסתרות

חוזי פינוי בינוי הם חוזים ארוכים ומפורטים מאד, הכתובים בשפה משפטית מורכבת. קיימות מספר מלכודות נפוצות בהן יכולים דיירים שאינם בקיאים בתחום ליפול.לדוגמא:

עלויות נסתרות:  ישנן עלויות שלא מוזכרות באופן מפורש בדיונים הראשונים על פרוייקטים מהסוג הזה. לעיתים עלויות אלו צצות במהלך הפרוייקט, כמו עלויות בניה חריגות, חיובים גבוהים לחברות ניהול, תוספות לשדרוגים וכד'.

עיכובים במסירה: היזמים  מבטיחים לעיתים קרובות מסירה בתאריך נתון, אך החוזים כוללים סעיפי כוח עליון המאפשרים עיכובים משמעותיים ללא קנסות. פרויקטים שהובטח לסיימם עד שנת 2024 מעוכבים לעיתים קרובות ל-2026 או 2027.

איכות הגימורים: מה שמתואר כ"גימורים איכותיים" בשיווק עשוי פשוט להתכוון במציאות לקירות צבועים וריצוף בסיסי. הפערים בין תמונות התלת-ממד אותן מציגים היזמים לבין המציאות עשויים להיות שונים לחלוטין.

תנאי הביטול:  חוזים רבים לא כוללים סעיפי יציאה הוגנים. אם הדייר  מבקש ליסוג מהחוזה, הפיצויים עלולים להיות גבוהים.

החשיבות בליווי של  עורך דין מתמחה

• מול מורכבות זו, התערבות של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן בכלל ובתמ"א 38 ופינוי בינוי בפרט, היא לא מותרות: זה ממש הכרח. עורך דין מנוסה יכול:
• לבדוק את החוזה ולהזהיר בפני סעיפים בעייתיים לפני חתימת החוזה. עורך הדין יזהה מיד אי-דיוקים, סעיפים דו-משמעיים או התחייבויות של היזם שאינן מנוסחות באופן מספק.
• לנהל מו"מ עם היזם על תנאים מהותיים. חוזה כזה לא מחייב כל עוד לא נחתם. עורך דין בעל ניסיון מתאים יוכל לנהל מו"מ ולהשיג תנאים טובים יותר.
• להגן על זכויותיך לאורך כל התהליך: החל  מהחתימה הראשונה, דרך המסירה ומעבר לה, עורך דין יסייע לך במקרה של חילוקי דעות.

המלצות מעשיות

לפני חתימה על חוזה פינוי בינוי, התייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום. בקש הבהרות בכתב בכל הנקודות החשובות. היזהר מיזמים שלא מסכימים  לשנות תנאים בחוזה – זה בדרך כלל מעיד על קשיחות ובעיות שיכולות לצוץ בשלבים מאוחרים יותר. השוו בין פרויקטים קיימים ובקשו המלצות מדיירים שעברו תהליך דומה עם אותו יזם.

פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי מציעים הזדמנויות אמיתיות, אך גם טומנים בחובם סיכונים. הבטחות היזם חייבות לבוא לידי ביטוי בחוזה ומגובות בבטוחות מצד היזם. שכירת שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום איננה הוצאה נוספת, אלא השקעה המבטיחה לך הגנה בפני טעויות הנוגעות לנכס החשוב והיקר ביותר שלך. בעולם שבו פרויקטים מהסוג הזה הולכים ומתרבים, הזהירות המשפטית נותרת ההגנה הטובה ביותר שלך.

מאמר זה נועד לידיעה בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי.

בימים בהם ישראל מתמודדת עם מלחמה רב-זירתית, רבים מאיתנו חווים לחץ כלכלי כבד:
• ירידה בהכנסות
• חוסר ודאות תעסוקתית
• התחייבויות שוטפות שממשיכות לרדת

אבל חשוב לדעת – אתם לא לבד, ויש דרכים חוקיות להקל על העומס.

ניתן לבקש:
• הקפאת תשלומי משכנתא או הלוואה
• דחיית תשלומים לחברות האשראי
• ניהול משא ומתן מול בעלי נכסים (שכירות)
• הפחתת ריביות או קנסות מול הבנקים
• פריסת חובות בתנאים מותאמים

משרד שור כהן, עורכי דין ונוטריונים בירושלים, מסייע לכם בגיבוש, ניסוח וניהול הבקשות מול הגופים הרלוונטיים – בצורה מקצועית, עניינית ומכבדת.

גם בקשה פשוטה, כשהיא מנוסחת נכון, יכולה להשפיע משמעותית על יחס הבנק או הגוף הפיננסי.

• ליווי אישי
• שירות דיסקרטי ומהיר
• מתאים לעצמאים, שכירים ועסקים קטנים

פנו אל משרד שור כהן לייעוץ ראשוני – ללא התחייבות.
נעבור את התקופה הזו יחד – משפטית, כלכלית ואנושית.

בתפילה להשבת החטופים, שמירה על חיילינו ורפואת הפצועים.

מאמר זה נועד לידיעה בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי.

העברות של דירות בתוך התא המשפחתי הן דבר שבשיגרה, למשל, הורים שמבקשים לסייע לילד שלהם ומעבירים לו דירה ללא תמורה. השיקולים לכך יכולים להיות רבים ושונים.

 

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי העברה של דירה ללא תמורה לקרוב פטורה מתשלום מס שבח (תקנות מס רכישה קובעות, כי עסקה כזו מחוייבת רק בשליש מס רכישה). לכן "היד קלה על ההדק" ולא תמיד מביאים בחשבון את מלוא המשמעויות מפעולה כזו.

 

אחת המשמעויות היא מה קורה כאשר מקבל המתנה יבקש למכור את הדירה? המחוקק ביקש להגביל את האפשרות לתכנון מס: נותן המתנה אינו זכאי לפטור ממס שבח (למשל, יש לו מספר דירות), הוא יעביר את הדירה במתנה לקרוב וכך יהיה פטור ממס שבח, והקרוב ימכור את הדירה שקיבל במתנה, שהיא דירתו היחידה, בפטור ממס שבח. לכן קבע המחוקק תקופת צינון, שבה יצטרך מקבל המתנה לעמוד כדי להיות זכאי למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס שבח.

 

לכן, אם מקבל המתנה ימכור את הדירה שקיבל במתנה, יהיה חייב בתשלום מס שבח, אלא אם הוא התגורר בדירה אותה קיבל במתנה, ואז יצטרך להמתין 3 שנים לפני מכירתה כדי להיות זכאי לפטור ממס שבח. אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה, הוא יצטרך להמתין 4 שנים לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס שבח.

 

חשוב מאד לשים לב, שתקופת הצינון הזו חלה לא רק במקרה שבו הדירה ניתנה במתנה לקרוב, למשל, הורה שנתן במתנה דירה לילדו, אלא גם במקרה שבו הילד עצמו רכש את הדירה, וההורה סייע לו במימון של 50% לפחות מהתמורה.

 

כמובן, קיימות השלכות נוספות למהלך כזה של העברת נכסים בתוך המשפחה. על השלכות נוספות נעמוד במאמרים הבאים.

 

משרדנו מייצג לקוחות בתחום הנדל"ן ויעמוד לרשותכם בעניין זה.

 

בתפילה להשבת החטופים, שמירה על חיילינו ורפואת הפצועים.

 

מאמר זה הינו לידיעה בלבד ואין באמור בו כדי להוות ייעוץ משפטי.

 

לקוחה של משרדנו מתגוררת בבית משותף ובו 4 יחידות דיור. לאורך השנים עשו השכנים שימוש בלעדי בחלקים שונים של הבית המשותף: שלוש שכנים עשו שימוש בחלקים מהחצר המשותפת, שכן אחד עשה שימוש בגג, שני שכנים עשו שימוש משותף במחסן שהיה בנוי בחצר.

 

דיירים חדשים נכנסו לבניין במקום השכן מהקומה העליונה, וביקשו להוציא היתר בניה ולבנות קומה נוספת על הגג. אלא שהגג היה בפועל גג משותף, ונדרשה הסכמת כל השכנים.

 

נסיבות אלו יצרו הזדמנות פז לכל אחד מהשכנים לעשות סדר חדש בבית המשותף. אלא שהעניין היה תקוע והשכנים לא הצליחו להגיע להסכמות כיצד יבוצע הדבר.

 

לאחר שהלקוחה הגיעה למשרדנו, החלטנו לקחת את העניינים לידיים. בהסכמת עורכי הדין שייצגו את השכנים האחרים, מונה שמאי מוסכם שהציע חלוקה של הרכוש המשותף, באופן שווה וללא צורך בתשלומי איזון בין השכנים. כך יצא שבעלי הדירה בקומה העליונה קיבלו את הגג והתאפשר להם לבנות קומה נוספת, הדיירים בקומת הקרקע ובקומת המרתף קיבלו חצרות שעשו בהם שימוש לאורך השנים והמחסן יועד גם הוא לאחד הדיירים. אפילו שביל גישה לבית היה נפרד לכל אחד מהדיירים.

 

לאחר עריכת הסכם, מפה ותקנון, הוגשה בקשה למפקח על הבתים המשותפים לתקן את רישום הבית המשותף ולהצמיד חלקים נפרדים לכל דירה. הדרך לפרידה היתה ארוכה ומייגעת, אך בסופו של דבר כל אחד מהדיירים זכה לחלקת אלוקים הקטנה שלו.

 

משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן ויעמוד לרשותכם בעניין זה.

 

בתפילה להשבת החטופים, שמירה על חיילינו ורפואת הפצועים.

 

מאמר זה הינו לידיעה בלבד ואין באמור בו כדי להוות ייעוץ משפטי.

חוק המכר (דירות), החל על רכישת דירות מקבלן, קובע מנגנון פיצויים לרוכש הדירה בשל איחור במסירתה. עם זאת החוק מחריג את חובת הפיצוי אם האיחור נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר, כלומר, בשל "כח  עליון".

 

מלחמת "חרבות ברזל" הציפה שוב את השאלה, האם המלחמה הינה כח עליון, הפוטר את הקבלן מחובת תשלום פיצויים לרוכש עקב איחור במסירה. מצב המלחמה השפיע על ענף הנדל"ן, בין היתר בשל איסורים שחלו על הקבלנים בהעסקת פועלים והנחיות בטחוניות אחרות.

 

בעבר פסקו בתי המשפט, כי לא די בקיומה של מלחמה או מבצע צבאי כדי להצדיק איחור במסירה, ולא ניתן לראות במצב מלחמה בלבד כ"כח עליון" המחריג את זכות הרוכש לפיצויים. בתי המשפט ציינו, כי מצב מלחמה אמנם עשוי להשפיע על קצב הבנייה, אך כדי שטענה כזו תעמוד לזכות הקבלן, עליו להוכיח באמצעות נתונים עובדתיים את הקשר הסיבתי בין המלחמה לבין האיחור, היינו – כיצד מצב המלחמה השפיע באופן ישיר על העיכוב בבנייה (למשל, העדר פועלים בימים מסויימים בשל סגר שהוטל, העדר אספקה של חומרי בנייה, או מגבלות אחרות שמצויינות על ידי הקבלן בזמן אמת).

 

לאחרונה אנו עדים להודעות שנשלחות לרוכשי דירות, ובהן מציינים הקבלנים את האפשרות לאיחור במסירה בשל המלחמה. כאמור, לא די בציון מצב המלחמה כדי להצדיק את האיחור במסירה, וככל שהדירה לא תימסר במועדה, והקבלן לא יעמוד ברמת ההוכחה הנדרשת להוכחת הקשר בין מצב המלחמה לבין האיחור, תעמוד לרוכשים הזכות לפיצוי המצויין בחוק.

 

משרדנו מייצג לקוחות בתחום הנדל"ן ויעמוד לרשותכם בעניין זה.

 

בתפילה להשבת החטופים, שמירה על חיילינו ורפואת הפצועים.

 

מאמר זה הינו לידיעה בלבד ואין באמור בו כדי להוות ייעוץ משפטי.