כאשר לאדם זכות בעלות בלעדית במקרקעין, קובע חוק המקרקעין כי הוא רשאי לעשות כל דבר במקרקעיו, ובלבד שאין הוא אסור על פי חוק. המצב שונה כאשר אדם איננו בעלים בלעדי במקרקעין, אלא הוא אחד מתוך שניים או יותר בעלים. בנסיבות אלו, קובע חוק המקרקעין את ההסדרים הנדרשים במצבים אלו.

שותפות במקרקעין הינה בעלות משותפת של שני בני אדם או יותר במקרקעין. כאשר מדובר ביחידת מקרקעין אחת אשר לה מספר בעלים, לכל שותף ישנו חלק בלתי מסויים בקרקע. מכאן, כי אם לפלוני רבע מזכויות הבעלות בקרקע, אותן זכויות מתפרסות על כל סנטימטר וסנטימטר בקרקע ואין לאף שותף חלק מסויים ומזוהה בקרקע.

השותפות יכולה להיווצר מרצון או שלא מרצון: מרצון – אם קבוצה של אנשים רוכשת במשותף את הקרקע. במקרה כזה נהוג בדרך כלל להתקשר בהסכם שיתוף המסדיר את זכויותיהם וחובתיהם של השותפים, ואף רצוי להגיש את הסכם השיתוף לרישום בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שיחייב כל אדם שעשוי להפוך לשותף בעתיד. שלא מרצון – למשל, אם מספר אנשים יורשים יחדיו יחידת קרקע אחת.

כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין וכן לבצע כל פעולה דחופה הדרישה להחזקתם של המקרקעין. על שותף שעושה שימוש במקרקעין, ובכל מונע מיתר השותפים להשתמש בהם, לשלם ליתר השותפים דמי שימוש ראויים.

כיצד מקבלים השותפים החלטות באשר לניהול המקרקעין? החוק קובע כי ככל שמדובר בניהול רגיל של המקרקעין, יכולים בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים לקבל החלטה בעניין. אם מדובר בפעולה החורגת משימוש רגיל במקרקעין, יש צורך בהסכמתם של כל השותפים. אם אחד השותפים חש שהוא מקופח מקביעת הרוב, הוא רשאי לפנות ולבקש סעד מבית המשפט.

החוק בישראל מאמין בחירותו של כל אדם לעשות בקניינו כאוות נפשו. בין היתר, יכול כל אדם למכור את נכסיו לכל אדם שיחפוץ בכך. על כן מגביל החוק את האפשרות של שותף להתחייב בהסכם שיתוף שלא למכור את חלקו לתקופה של עד 5 שנים בלבד. אם נקבעה בהסכם שיתוף הגבלה לתקופה ארוכה יותר, היא תתבטל מקץ 5 שנים. כמו כן, ניתן להגביל את הזכות של שותף במקרקעין מלבקש את פירוק השותפות לתקופה של עד שלוש שנים בלבד.

מהי בקשה לפירוק שיתוף? כאשר אחד השותפים או יותר מבקשים לסיים את השותפות ביניהם, הם יכולים לעשות כן בהסכמה ביניהם, ואם לפעול באחת מן הדרכים הקבועות בחוק:

במקרים בהם מבקשים השותפים או חלקם לסיים את השותפות ביניהם, הם יוכלו לעשות כן באחת מהדרכים הקבועים בחוק. הפירוק יכול להתבצע בהסכמה בין השותפים, ובאין הסכמה כזאת, יכול כל שותף לפנות בתביעה לפירוק שיתוף מבית המשפט. הפירוק יכול להתבצע על ידי חלוקה בעין של הנכס, כלומר חלוקה פיסית של המקרקעין בין כל השותפים. זוהי השיטה העדיפה, שכן כל שותף נותר עם חלק מהמקרקעין, אך שיטה זו אפשרית רק אם דיני התכנון והבניה מאפשרים את החלוקה. יתכן שבתהליך כזה, אם אין אפשרות להעניק לכל שותף חלק שווה ערך במקרקעין, יאלצו הצדדים לשלם תשלומי איזון איש לרעהו.

אפשרות שניה לחלוקה היא באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים לפי חלקם היחסי במקרקעין. שיטה זו נהוגה במקרים שבהם לא ניתן לחלק את הנכס בעין או במקרים שבהם חלוקה בעין תגרום לנזק לאחד השותפים.

שיטה נוספת של פירוק שיתוף במקרקעין היא באמצעות רישום בית משותף. כאשר בית דירות רשום כולו כיחידת מקרקעין אחת, ניתן לנקוט בהליך לפירוק השיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף בפנקס הביתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום המקרקעין. במקרה כזה, כל בעל דירה נרשם כבעלים בלעדי של תת חלקה בתוך יחידת המקרקעין, כאשר לכל דייר חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של הבית (חצר, חדר מדרגות, גג הבית וכד').