?אמרו לכם שאם תחתמו עכשיו תקבלו מחיר מיוחד ואפילו ביטול של ההצמדה למדד לכל הפרויק

בשנים האחרונות יותר ויותר קבלנים משווקים דירות כבר בשלב מוקדם מאוד של הפרויקט – לעיתים עוד לפני תחילת הבנייה ואף לפני קבלת היתר בנייה. כדי למשוך רוכשים בשלב זה, היזמים מציעים לעיתים מחירים אטרקטיביים יותר, ובמקרים מסוימים גם הטבה של ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

אין ספק שמדובר בהטבה שיכולה להיות משמעותית, במיוחד בתקופות של עליית מדדים. יחד עם זאת, חשוב לדעת כי לא בכל פרויקט היזם מוכן לוותר לחלוטין על ההצמדה. לעיתים מוצעת רק אפשרות לגדר או להגביל את ההצמדה (למשל עד אחוז מסוים או עד שלב מסוים בבנייה) – הטבה שאינה תמיד משמעותית כפי שהיא נשמעת במבט ראשון.

מעבר לנושא המחיר וההצמדה, חשוב להבין כי בשלב ה-Pre-Sale הפרויקט עדיין אינו מגובש לחלוטין מבחינה משפטית ותכנונית. לעיתים טרם התקבל היתר בנייה ולעיתים עדיין לא נחתם הסכם ליווי עם בנק מלווה. משמעות הדבר היא רמת אי-ודאות גבוהה יותר לעומת פרויקט שכבר נמצא בבנייה.

כך למשל: אחד הנושאים המרכזיים שיש לבדוק ברכישה בשלב מוקדם הוא מצב ההיתרים התכנוניים. כאשר טרם ניתן היתר בנייה, קיימת אפשרות שתוכניות הבנייה ישתנו או שהליך קבלת ההיתר יתעכב. חשוב להבין כי רשויות התכנון אינן מחויבות לאשר את הבקשה להיתר כפי שהוגשה, ולעיתים הן דורשות שינויים בתכנון הבניין, בדירות או בשטחים המשותפים. כתוצאה מכך גם הדירה הספציפית שהרוכש בחר עלולה להשתנות במידותיה, במיקומה או בתכנונה הפנימי. מסיבה זו קבלנים רבים מכניסים להסכמי המכר סעיפים המאפשרים להם לבצע שינויים בתוכניות במקרה שהיתר הבנייה שיינתן יהיה שונה מהתכנון המקורי. לכן חשוב לבחון היטב את היקף השינויים שההסכם מאפשר לקבלן לבצע ואת ההגנות הניתנות לרוכש במקרים כאלה.

נושא נוסף בעל חשיבות רבה הוא קיומו של ליווי בנקאי לפרויקט. בפרויקטים רבים בשלב Pre-Sale עדיין לא נחתם הסכם ליווי עם בנק מלווה. ליווי בנקאי מעניק לרוכשים שכבת ביטחון משמעותית, שכן במסגרת הליווי הבנק מפקח על הפרויקט ומעניק ערבויות לרוכשים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).

כאשר אין עדיין ליווי בנקאי, לרוב גם אין פנקס שוברים שמאפשר לשלם את התמורה לחשבון הליווי. במצב כזה יש חשיבות מיוחדת לאופן שבו מועבר התשלום הראשוני לקבלן. הדין בישראל מגביל את הסכום שהקבלן רשאי לקבל לפני מתן בטוחה לרוכש.

לפי הוראות החוק, קבלן רשאי לקבל עד כ-7% ממחיר הדירה לפני מתן בטוחה מתאימה. עם זאת, גם כאשר מדובר בסכום זה, חשוב לוודא כי הכסף נשמר בצורה בטוחה ואינו מועבר לשימוש חופשי של היזם בשלב מוקדם מדי.

אז לפני שחותמים – חשוב לבדוק היטב את תנאי העסקה.
בדיקה משפטית מוקדמת יכולה לסייע להבין את הסיכונים, לוודא שההסכם מאוזן ולהגן על כספי הרוכש.

משרדנו מלווה רוכשי דירות בעסקאות נדל״ן ובבדיקת חוזים מול קבלנים ויזמים, ונשמח לסייע גם לכם לפני קבלת החלטה משמעותית כזו.

מאמר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.

מאמר זה הינו לידיעה בלבד ואין באמור בו כדי להוות ייעוץ משפטי.

ללקוח שלנו היה חלום: לפתוח אולם אירועים משל עצמו. הוא כבר ראה מול עיניו את האולם, האוכל, המוזיקה, השמחה והאנשים שרים ונהנים, והכל בזכות השירות הנהדר והאוכל הטעים שיגיש להם. מה יכול להיות יותר מהנה ומספק מזה?

הלקוח קיבל הצעה מבעל אולם אירועים לרכוש את העסק שלו בסכום של מיליון ש"ח, והסכים. הוא נטל הלוואה עסקית מהבנק, נטל הלוואות מבני המשפחה, דירה של בת משפחה שועבדה לטובת העניין, והעסק החל לרוץ.

לא חלפו הרבה חודשים, והלקוח פנה אלינו חפוי ראש: העסק מפסיד, הוא לא עומד בתשלומים, הבנק מאבד את הסבלנות. רק אז פנה אלינו – לאחר שהבעיות החלו להיערם – מבלי שקיבל ייעוץ מקצועי לפני רכישת העסק. מה עושים?

ניסינו להבין מה בדיוק הלקוח קנה ועל מה הוציא מיליון ש"ח: הנכס עצמו הושכר מבעל הבית ולא היה שייך למוכר העסק, את שם העסק החליף הלקוח לשם חדש כך שמוניטין לא נשאר, מעט ציוד מטבח שהיה באולם האירועים היה ישן ותקול בחלקו… הלקוח לא בדק לעומק את מצב העסק, מצבת העובדים והסדרת תשלום הפיצויים בעת החלפת בעל העסק, חובות מול ספקים ועוד ועוד. על מה בדיוק שולם סכום כל כך גבוה, שגרם ללקוח לשלם כל כך הרבה כסף? לא ברור.

התברר שהלקוח לא בדק את ספרי החשבונות של מוכר העסק ולא ידע אילו הוצאות גבוהות הוא יידרש לשלם עבור ניהול העסק. דרישות התשלום "נפלו" עליו חדשות לבקרים. עובדים הגישו נגדו תביעות. הוא לא עמד בזה.

בסופו של דבר נאלץ הלקוח לסגור את העסק. אנחנו ליווינו אותו בהתמודדות מול נושים ובנקים כדי להקטין ככל שניתן את חובותיו. ומכל הסיפור נלמד דבר חשוב: לא קונים חתול בשק. בבואך לרכוש עסק, קבל ליווי וייעוץ מעורכי דין ורואי חשבון, או כל מומחה נדרש אחר. דע לאן אתה נכנס וודא שהעסקה תהיה כדאית לך לאורך זמן. אפשר להגשים חלומות, אבל בזהירות…

משרדנו מתמחה בתחום האזרחי והעסקי ויעמוד לרשותכם בעניין זה.

בתפילה להשבת החטופים, שמירה על חיילינו ורפואת הפצועים.

מאמר זה נועד לידיעה בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי.

במכירת נכס נדל”ן בישראל, יש לשלם מס שבח בגין הרווח שנוצר מהמכירה. עם זאת, רבים אינם מודעים לכך שאנשים מעל גיל 60 עשויים להיות זכאים להקלות ואף להחזרים משמעותיים במס זה. במאמר זה נסקור את ההטבות הזמינות, את הקריטריונים לזכאות, ואת הדרך לקבל החזר מס שבח במקרה שהמס שולם ביתר.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס נדל”ן, והוא מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, תוך ניכוי הוצאות מסוימות כמו עלויות שיפוץ, שכר טרחת עורך דין ועוד. מי שמוכר נכס נדל"ן ואיננו זכאי לאחד מהפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, מחוייב בתשלום מס שבח כחלק בלתי נפרד מעסקת המכירה, אך ישנן הקלות שיכולות להפחית את נטל המס או להעניק לכם החזר משמעותי.

הקלות מס שבח לבני 60 ומעלה

במקרה שקיים חיוב בתשלום מס שבח, עשויים אנשים מעל גיל 60 להימצא זכאים להקלות מיוחדות בהתאם לרמת ההכנסה שלהם. יחידים בעלי הכנסה נמוכה (לפי קריטריונים של רשות המסים) עשויים להיות זכאים לפריסת מס שבח אשר יכול להגיע לתשלום חלקי נמוך . כאשר מדובר בתושבי חוץ מעל גיל 60- הם זכאים לקבל החזר מס שבח משמעותי גם אם אין להם הכנסות נמוכות.

מדוע ייתכן שמגיע לכם החזר מס שבח?

במקרים רבים, אנשים מעל גיל 60 משלמים מס שבח מבלי להיות מודעים להקלות שמגיעות להם והסיבות לכך:

• חוסר ידע על ההטבות הזמינות: רבים אינם מודעים לכך שהם עומדים בקריטריונים לקבלת פטור או הפחתה במס.
• אי-מימוש זכויות: לעיתים ההטבות אינן ממומשות פשוט בשל חוסר מודעות לזכויות החוקיות.
• קבלת החזר מס בניגוד לבקשה לפריסה הינו תהליך שעל הנישום ליזום מול רשויות המס.

כיצד ניתן לקבל החזר?

תהליך בקשת ההחזר כולל מספר שלבים עיקריים:

1. איסוף מסמכים: יש לאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים, כולל חוזה מכר, אישורים על תשלומים, דוחות מס, פירוט הכנסות.
2. בדיקת זכאות: יש לוודא שאתם עומדים בקריטריונים להחזר  במס שבח. יש ל להיעזר במומחה מיסוי.
3. הגשת בקשה: יש להגיש בקשה להחזר מס לרשות המסים בצירוף כל המסמכים הנדרשים. חשוב להקפיד על דיוק והשלמת כל המידע הנחוץ.  אם אתם שכירים יהיה צורך בהגשת דוחות מס הכנסה לשנים שקדמו למכירת הנכס.
4. מעקב אחרי הבקשה: לאחר הגשת הבקשה, יש לעקוב אחר סטטוס הטיפול כדי לוודא שההחזר מתקבל בזמן.

למה כדאי להיעזר בעורך דין?

הליך בקשת החזר מס שבח עשוי להיות מורכב ודורש ידע מקצועי במיסוי. עורך דין המתמחה בתחום המיסוי יכול לעזור לכם ב:

• בדיקת הזכאות שלכם להחזרים ולהקלות מס.
• הכנת בקשה מדויקת ומלאה שתואמת את דרישות רשות המסים.
• ייצוג מול הרשויות במקרה של בירורים או ערעורים.

סיכום

אם אתם מעל גיל 60 ומכרתם נכס נדל”ן, ייתכן שמגיע לכם החזר מס שבח. חשוב לבדוק את זכאותכם ולוודא שלא שילמתם מס גבוה מהנדרש. אל תהססו לפנות למומחה בתחום המיסוי שילווה אתכם לאורך התהליך וידאג למימוש מלא של זכויותיכם.

לקבלת ייעוץ מקצועי וליווי אישי, פנו אלינו עוד היום!

משרדינו כבר הצליח לקבל במספר תיקים החזרי מס שבח בסכומים גבוהים גם לתושבי ישראל וגם לתושבי חוץ ועובד בשיתוף פעולה עם רואה חשבון מומחה בתחום הזה.

חוק המכר (דירות), החל על רכישת דירות מקבלן, קובע מנגנון פיצויים לרוכש הדירה בשל איחור במסירתה. עם זאת החוק מחריג את חובת הפיצוי אם האיחור נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר, כלומר, בשל "כח  עליון".

 

מלחמת "חרבות ברזל" הציפה שוב את השאלה, האם המלחמה הינה כח עליון, הפוטר את הקבלן מחובת תשלום פיצויים לרוכש עקב איחור במסירה. מצב המלחמה השפיע על ענף הנדל"ן, בין היתר בשל איסורים שחלו על הקבלנים בהעסקת פועלים והנחיות בטחוניות אחרות.

 

בעבר פסקו בתי המשפט, כי לא די בקיומה של מלחמה או מבצע צבאי כדי להצדיק איחור במסירה, ולא ניתן לראות במצב מלחמה בלבד כ"כח עליון" המחריג את זכות הרוכש לפיצויים. בתי המשפט ציינו, כי מצב מלחמה אמנם עשוי להשפיע על קצב הבנייה, אך כדי שטענה כזו תעמוד לזכות הקבלן, עליו להוכיח באמצעות נתונים עובדתיים את הקשר הסיבתי בין המלחמה לבין האיחור, היינו – כיצד מצב המלחמה השפיע באופן ישיר על העיכוב בבנייה (למשל, העדר פועלים בימים מסויימים בשל סגר שהוטל, העדר אספקה של חומרי בנייה, או מגבלות אחרות שמצויינות על ידי הקבלן בזמן אמת).

 

לאחרונה אנו עדים להודעות שנשלחות לרוכשי דירות, ובהן מציינים הקבלנים את האפשרות לאיחור במסירה בשל המלחמה. כאמור, לא די בציון מצב המלחמה כדי להצדיק את האיחור במסירה, וככל שהדירה לא תימסר במועדה, והקבלן לא יעמוד ברמת ההוכחה הנדרשת להוכחת הקשר בין מצב המלחמה לבין האיחור, תעמוד לרוכשים הזכות לפיצוי המצויין בחוק.

 

משרדנו מייצג לקוחות בתחום הנדל"ן ויעמוד לרשותכם בעניין זה.

בתפילה להשבת החטופים, שמירה על חיילינו ורפואת הפצועים.

מאמר זה הינו לידיעה בלבד ואין באמור בו כדי להוות ייעוץ משפטי.

עסקאות מקרקעין רבות מתרחשות מדי יום ביומו, ובאופן מצער חלק נכבד מהן מגיע, לא פעם, לפתחו של בית המשפט. כך מתברר, כי בעסקה לא יוצג צד זה או אחר על ידי עורך דין, וזכויותיו נפגעו: עובדות מסויימות התבררו לו רק לאחר שחתם על העסקה, ולעיתים אף לאחר שהעסקה בוצעה במלואה.

הסיבה שבעטיה בוחרים צדדים לעסקה לוותר על שירותי עורך דין היא מטעמי חסכון בהוצאות ושכר טרחה. אך יש להניח שאדם לא רוכש נכס מקרקעין באורח קבוע, ואין הוא בקי במורכבות הרבה של עסקה כזו. מכיוון שבישראל עסקה במקרקעין איננה מסתיימת בחתימת החוזה, אלא רק בעת רישום הנכס על שם הקונה, הרי שעסקה כזו היא עסקה נמשכת ומורכבת יותר. מכאן, כי העלות הפוטנציאלית בגין טעות אפשרית גבוהה הרבה יותר…

לעורך דין העוסק בנדל"ן עבודה רבה ואחריות מקצועית. עליו לברר את הזכויות שבנכס ולוודא שהמוכר החותם על החוזה הינו הבעלים הרשום של הנכס, עליו לוודא שהנכס נקי מכל זכות של צד שלישי כלשהו, כגון שיעבודים, משכנתאות, עיקולים וכד'. כמו כן, עליו לוודא אם אין זכויות נוספות המוכרות בחוק המקרקעין והמחייבות את בעל הנכס, כגון זיקת הנאה, זכות קדימה, חכירה או זכות שכירות רשומה.

בירורים נוספים הכרחיים, מעבר לזכויות המשפטיות של הנכס, נוגעים לזכויות התכנוניות של הנכס: האם קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות, האם קיימת בניה בלתי חוקית, האם קיימות תוכניות מתאר נוספות על הנכס או על נכסים שכנים שעשויים להשפיע על הנכס עצמו, האם קיימת הפקעה או הוראה אחרת המגבילה את השימוש בנכס.

מימון רכישת הנכס נעשה, פעמים רבות, באמצעות נטילת משכנתא מהבנק. גם בעניין זה ראוי כי עורך דין יתן את דעתו בעניין, ויתייחס לעצם נטילת המשכנתא במסגרת ההתחייבויות החוזיות.

בנוסף, עורך הדין בוחן את ההשלכות המיסויות שיש לצדדים בגין העיסקה, הן מיסים לאוצר המדינה והן מיסים לרשות המקומית.

חתימת החוזה איננה מהווה סיום עבודתו של עורך הדין. כעת, על עורך הדין לוודא כי לקוחו מובטח. כך, למשל, עליו לדאוג לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובת הקונה, לדאוג שתשלום עבור הנכס יעשה רק לאחר מילוי התחייבויות המוכר בהמצאת מסמכים, אחזקת התמורה בנאמנות עד למילוי התחייבויות הצד השני, וכהנה תפקידים הנועדים להביא את העסקה לחוף מבטחים.

אלו הם רק חלק מתפקידיו של עורך דין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין. יש להניח כי לנושאים עיקריים אלו מתלויים עניינים נוספים. כך יוצא כי הוצאות שכר הטרחה המשולם לעורך דין אינם משמעותיים ביחס למחיר הנכס ויתר ההוצאות הנדרשות בעסקה מעין זו, ואילו חשיבות עבודתו של עורך הדין עולה לאין שיעור על הוצאות אלו. מומלץ, אם כן, לשכור שירותיו של עורך דין מקצועי, אשר ידאג לייצג את האינטרסים שלכם בכל עסקת מקרקעין שתהיו מעורבים בה.