עסקאות מקרקעין רבות מתרחשות מדי יום ביומו, ובאופן מצער חלק נכבד מהן מגיע, לא פעם, לפתחו של בית המשפט. כך מתברר, כי בעסקה לא יוצג צד זה או אחר על ידי עורך דין, וזכויותיו נפגעו: עובדות מסויימות התבררו לו רק לאחר שחתם על העסקה, ולעיתים אף לאחר שהעסקה בוצעה במלואה.
הסיבה שבעטיה בוחרים צדדים לעסקה לוותר על שירותי עורך דין היא מטעמי חסכון בהוצאות ושכר טרחה. אך יש להניח שאדם לא רוכש נכס מקרקעין באורח קבוע, ואין הוא בקי במורכבות הרבה של עסקה כזו. מכיוון שבישראל עסקה במקרקעין איננה מסתיימת בחתימת החוזה, אלא רק בעת רישום הנכס על שם הקונה, הרי שעסקה כזו היא עסקה נמשכת ומורכבת יותר. מכאן, כי העלות הפוטנציאלית בגין טעות אפשרית גבוהה הרבה יותר…
לעורך דין העוסק בנדל”ן עבודה רבה ואחריות מקצועית. עליו לברר את הזכויות שבנכס ולוודא שהמוכר החותם על החוזה הינו הבעלים הרשום של הנכס, עליו לוודא שהנכס נקי מכל זכות של צד שלישי כלשהו, כגון שיעבודים, משכנתאות, עיקולים וכד’. כמו כן, עליו לוודא אם אין זכויות נוספות המוכרות בחוק המקרקעין והמחייבות את בעל הנכס, כגון זיקת הנאה, זכות קדימה, חכירה או זכות שכירות רשומה.
בירורים נוספים הכרחיים, מעבר לזכויות המשפטיות של הנכס, נוגעים לזכויות התכנוניות של הנכס: האם קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות, האם קיימת בניה בלתי חוקית, האם קיימות תוכניות מתאר נוספות על הנכס או על נכסים שכנים שעשויים להשפיע על הנכס עצמו, האם קיימת הפקעה או הוראה אחרת המגבילה את השימוש בנכס.
מימון רכישת הנכס נעשה, פעמים רבות, באמצעות נטילת משכנתא מהבנק. גם בעניין זה ראוי כי עורך דין יתן את דעתו בעניין, ויתייחס לעצם נטילת המשכנתא במסגרת ההתחייבויות החוזיות.
בנוסף, עורך הדין בוחן את ההשלכות המיסויות שיש לצדדים בגין העיסקה, הן מיסים לאוצר המדינה והן מיסים לרשות המקומית.
חתימת החוזה איננה מהווה סיום עבודתו של עורך הדין. כעת, על עורך הדין לוודא כי לקוחו מובטח. כך, למשל, עליו לדאוג לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובת הקונה, לדאוג שתשלום עבור הנכס יעשה רק לאחר מילוי התחייבויות המוכר בהמצאת מסמכים, אחזקת התמורה בנאמנות עד למילוי התחייבויות הצד השני, וכהנה תפקידים הנועדים להביא את העסקה לחוף מבטחים.
אלו הם רק חלק מתפקידיו של עורך דין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין. יש להניח כי לנושאים עיקריים אלו מתלויים עניינים נוספים. כך יוצא כי הוצאות שכר הטרחה המשולם לעורך דין אינם משמעותיים ביחס למחיר הנכס ויתר ההוצאות הנדרשות בעסקה מעין זו, ואילו חשיבות עבודתו של עורך הדין עולה לאין שיעור על הוצאות אלו. מומלץ, אם כן, לשכור שירותיו של עורך דין מקצועי, אשר ידאג לייצג את האינטרסים שלכם בכל עסקת מקרקעין שתהיו מעורבים בה.
