משטר המס בישראל מבוסס על עקרון התא המשפחתי. המשמעות היא, שכאשר בני זוג נשואים, קיימת חזקה לפיה נכסי נדל"ן הרשומים על אחד מבני הזוג בלבד, גם אם נרכשו על ידי אותו בן זוג לפני הנישואין, רואים אותם מבחינת רשויות המס כנכסים משותפים.
ההבדל במס רכישה בין דירת מגורים יחידה לבין דירה נוספת עשוי להיות בעל משמעות כלכלית רבה, שעשויה להגיע לחיסכון של מאות אלפי שקלים.
הנחת היחידה המשפחתית
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בני זוג וכן ילדיהם הקטינים (עד גיל 18 ושאינם נשואים) נחשבים לתא משפחתי אחד לצרכי מס רכישה.
לדוגמא: דנה רכשה דירה לפני נישואיה. לאחר נישואיה ליואב, הם רכשו יחד דירה משותפת. רכישה זו תיחשב כדירה נוספת של היחידה המשפחתית, ויואב מאבד למעשה את מעמדו כרוכש דירה יחידה, אף שלא היתה בבעלותו כל דירה אחרת. הנחת התא המשפחתי המשותף חלה באופן אוטומטי, וניתן לסטות ממנה רק בנסיבות מיוחדות, בעיקר באמצעות הסכם ממון מתאים.
השלכות מס: דירת מגורים ראשונה מול דירה נוספת
מס רכישה
על דירת מגורים יחידה מס רכישה עד לסכום מסויים (כיום – כ- 2 מיליון ₪) הינה 0, ומעל אותו סכום החישוב הוא מדרגתי. לעומת זאת, ברכישת כל דירה נוספת חל מס רכישה בשיעור של 8% מהתמורה. על נכס בשווי מיליון ש"ח, מדובר בתוספת של כ-80,000 ש"ח בהוצאות הרוכש.
מס שבח
גם לעניין מס שבח קיימת משמעות לעניין התא המשפחתי. מכירת דירת מגורים יחידה עשויה ליהנות מפטור מלא ממס שבח. אך מכירת דירה כאשר יש לתא המשפחתי דירה נוספת או דירות נוספות, אינה נהנית מפטור זה, ועשויה לגרור חיוב מס שבח שעלול להגיע לעיתים למאות אלפי שקלים בשל השבח שנצבר.
התפתחות שיפוטית: פסקי הדין רוזנבאום וריק
קביעה חשובה בעניין זה התרחשה בשנת 2021 במסגרת פסקי הדין רוזנבאום (ע"א 4298/18) ו-ריק (ע"א 1886/19), שם נקבע, כי בני זוג החתומים על הסכם ממון המסדיר הפרדה רכושית, ושומרים על הפרדה זו בפועל בחיי היומיום, עשויים להיחשב כישויות נפרדות לצרכי מס.
פסיקה זו מאפשרת להפריך את הנחת התא המשפחתי ולהקטין משמעותית את נטל המס, בכפוף לעמידה בתנאים קפדניים.
תנאי ההחלה
כדי ליהנות מקביעות אלו, יש לעמוד במספר תנאים במצטבר: קיומו של הסכם ממון המגדיר בבירור הפרדה רכושית; ההפרדה חייבת להתקיים בפועל בחיי היומיום; בכל רכישה שלאחר הנישואין יש לקבוע באופן מפורש מיהו הרוכש; כמו כן, מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי בתחום מיסוי מקרקעין.
למרות שהנחת התא המשפחתי נותרה הכלל הבסיסי, ניתן כיום, בתנאים מסוימים, לסטות ממנה באמצעות הסכם ממון מתאים. עם זאת, סוגיה זו אינה חפה ממחלוקות, ועשויים להתעורר ויכוחים מול רשות המסים. תכנון מס זהיר, בליווי מומחה, היא הדרך הטובה ביותר להימנע מחיובי מס מיותרים ולמקסם את היתרונות החוקיים העומדים לרשותכם.