עסקאות מקרקעין רבות מתרחשות מדי יום ביומו, ובאופן מצער חלק נכבד מהן מגיע, לא פעם, לפתחו של בית המשפט. כך מתברר, כי בעסקה לא יוצג צד זה או אחר על ידי עורך דין, וזכויותיו נפגעו: עובדות מסויימות התבררו לו רק לאחר שחתם על העסקה, ולעיתים אף לאחר שהעסקה בוצעה במלואה.

הסיבה שבעטיה בוחרים צדדים לעסקה לוותר על שירותי עורך דין היא מטעמי חסכון בהוצאות ושכר טרחה. אך יש להניח שאדם לא רוכש נכס מקרקעין באורח קבוע, ואין הוא בקי במורכבות הרבה של עסקה כזו. מכיוון שבישראל עסקה במקרקעין איננה מסתיימת בחתימת החוזה, אלא רק בעת רישום הנכס על שם הקונה, הרי שעסקה כזו היא עסקה נמשכת ומורכבת יותר. מכאן, כי העלות הפוטנציאלית בגין טעות אפשרית גבוהה הרבה יותר…

לעורך דין העוסק בנדל”ן עבודה רבה ואחריות מקצועית. עליו לברר את הזכויות שבנכס ולוודא שהמוכר החותם על החוזה הינו הבעלים הרשום של הנכס, עליו לוודא שהנכס נקי מכל זכות של צד שלישי כלשהו, כגון שיעבודים, משכנתאות, עיקולים וכד’. כמו כן, עליו לוודא אם אין זכויות נוספות המוכרות בחוק המקרקעין והמחייבות את בעל הנכס, כגון זיקת הנאה, זכות קדימה, חכירה או זכות שכירות רשומה.

בירורים נוספים הכרחיים, מעבר לזכויות המשפטיות של הנכס, נוגעים לזכויות התכנוניות של הנכס: האם קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות, האם קיימת בניה בלתי חוקית, האם קיימות תוכניות מתאר נוספות על הנכס או על נכסים שכנים שעשויים להשפיע על הנכס עצמו, האם קיימת הפקעה או הוראה אחרת המגבילה את השימוש בנכס.

מימון רכישת הנכס נעשה, פעמים רבות, באמצעות נטילת משכנתא מהבנק. גם בעניין זה ראוי כי עורך דין יתן את דעתו בעניין, ויתייחס לעצם נטילת המשכנתא במסגרת ההתחייבויות החוזיות.

בנוסף, עורך הדין בוחן את ההשלכות המיסויות שיש לצדדים בגין העיסקה, הן מיסים לאוצר המדינה והן מיסים לרשות המקומית.

חתימת החוזה איננה מהווה סיום עבודתו של עורך הדין. כעת, על עורך הדין לוודא כי לקוחו מובטח. כך, למשל, עליו לדאוג לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובת הקונה, לדאוג שתשלום עבור הנכס יעשה רק לאחר מילוי התחייבויות המוכר בהמצאת מסמכים, אחזקת התמורה בנאמנות עד למילוי התחייבויות הצד השני, וכהנה תפקידים הנועדים להביא את העסקה לחוף מבטחים.

אלו הם רק חלק מתפקידיו של עורך דין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין. יש להניח כי לנושאים עיקריים אלו מתלויים עניינים נוספים. כך יוצא כי הוצאות שכר הטרחה המשולם לעורך דין אינם משמעותיים ביחס למחיר הנכס ויתר ההוצאות הנדרשות בעסקה מעין זו, ואילו חשיבות עבודתו של עורך הדין עולה לאין שיעור על הוצאות אלו. מומלץ, אם כן, לשכור שירותיו של עורך דין מקצועי, אשר ידאג לייצג את האינטרסים שלכם בכל עסקת מקרקעין שתהיו מעורבים בה.

 

מחפש דירה? מעוניין למכור נכס? הדרך הנפוצה והקלה ביותר לאתר את העסקה האופטימלית היא פעמים רבות בסיועו של מתווך במקרקעין. אך מהן חובותיו של המתווך כלפינו?

חוק המתווכים במקרקעין, אשר חוקק בשנת 1996, מחייב כל אדם המבקש לעסוק בתיווך במקרקעין בקבלת רשיון לכך, לאחר שעמד בדרישות החוק ועבר בהצלחה מבחן רישוי מטעם רשם המתווכים במשרד המשפטים. על כן בבואכם לקבל שירותי תיווך, פרט לבחירת אדם מהימן ונחמד, דאגו כי יציג בפניכם רשיון תיווך כדין.

כל הזמנה של שירותי תיווך צריכה להעשות בכתב, כשהיא חתומה על ידי הלקוח. ההזמנה חייבת לכלול מספר פרטים, כגון שמות הצדדים ופרטיהם, סוג העסקה המבוקשת (מכירה, שכירות וכד’), תיאור הנכס, המחיר בקירוב ומחיר או שיעור דמי התיווך ואם המחיר כולל מע”מ.

לקוח רשאי להעניק למתווך בלעדיות לתיווך הנכס. לצורך כך על המתווך להחתים את הלקוח על מסמך נפרד, שבו תוגדר תקופת הבלעדיות, וכן ציון פעולות השיווק שעל המתווך לבצע (כגון, פרסום בעיתון, הצבת שלט, הזמנת מתווכים נוספים וכד’). אם לא צויינו פעולות השיווק הרצויות, על המתווך לנקוט בשתי פעולות שיווק לפחות המפורטות בתקנות.

תקופת הבלעדיות מוגבלת בחוק, ולצורך דירה, למשל, התקופה המירבית לבלעדיות היא ששה חודשים מיום ההזמנה, והיא מסתיימת תוך שליש מהתקופה הקבועה אם המתווך לא נקט בפעולות השיווק להן התחייב בהסכם הבעלדיות. אם לא נקבעה תקופת בלעדיות בדירה, היא תסתיים תוך 30 ימים מיום ההזמנה.

על המתווך חלה החובה לפעול במילוי תפקידו בנאמנות ובהגינות, ותוך נקיטה באמצעים ראויים לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס ולמסור ללקוחו מידע זה. מאידך, עליו לשמור על סודיות עם לקוחו כאשר אין המדובר בפרטים מהותיים הנוגעים לנכס עצמו. אם למתווך עניין אישי בעסקה, חל עליו איסור לתווך בה, אלא אם הוא גילה ללקוחו על עניינו האישי וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.

החוק אוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין (למשל, חוזי מכר, חוזי שכירות, זכרון דברים וכד’). כמו כן חל על מתווך איסור לייצג לקוח במו”מ משפטי לקראת עריכת מסמך כזה.

מתווך זכאי לקבל דמי תיווך רק אם הוא בעל רשיון תיווך בתוקף, אם נערכה הזמנה בכתב, ואם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. פעמים רבות קיימת מחלוקת לגבי השאלה, האם המתווך אכן היה הגורם היעיל. לא די בכך שמתווך הציג בפני לקוחו את הנכס, אלא הדרישה היא כי המתווך, בפעולותיו ובמעורבותו, היה הגורם שהביא בסופו של דבר להתקשרות בעסקה. ומה קורה אם חלילה בוטלה העסקה? באופן עקרוני זכאי המתווך לדמי התיווך, אלא אם נקבע אחרת בהסכם התיווך.

 

“הדירה הזאת “חמה” בשוק, ואם לא תחתום עכשיו על זכרון דברים, המוכרים ימצאו קונה אחר תוך זמן קצר ואתה תפסיד את ההזדמנות לרכוש אותה”.

כמה פעמים שמעתם את המשפט המלחיץ הזה מהמתווך? קונים רבים שמוצאים, סוף סוף, לאחר חיפושים ממושכים את דירת חלומותיהם, מתפתים לחתום על זכרון דברים. האם נכון לפעול כך?

כמו תמיד, אם העניינים מתקדמים לשביעות רצונם של שני הצדדים לעסקה וחוזה סופי נחתם, מן הסתם לא תתעורר בעיה בחתימה על זכרון הדברים. הבעיות מתעוררות כאשר העיסקה לא נחתמת בסופו של דבר.

זכרון דברים, על אף שכותרתו מרמזת על תחילתה של התקשרות או טיוטת חוזה בלבד, הרי שהיא מהווה חוזה המחייב את הצדדים לכל דבר ועניין שנאמר בו. חוק המקרקעין קובע, כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. על מנת שמסמך כזה יהיה בעל תוקף, הוא צריך לעמוד בשני תנאים מצטברים:

האחד, עליו לכלול את כל הפרטים המהותיים לעסקה (זוהי דרישת המסויימות). כך למשל פרטי הצדדים, פרטי הנכס, מחירו, תנאי התשלום ומועד קבלת החזקה נחשבים לפרטים מהותיים בעסקה. התנאי השני, על המסמך להצביע על רצינותם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב (זוהי דרישת גמירות הדעת). חשוב לציין, כי כיום בתי המשפט אינם מקפידים בדרישת המסויימות, ואף אם המסמך אינו מכיל את מלוא הפרטים הנדרשים, בתי המשפט משלימים לאקונות אלה מאוחר יותר, אך שמים את הדגש על דרישת גמירות הדעת ורצינות הצדדים להתקשר בעסקה.

לכן, אף אם תבחרו לחתום עם הצד השני על “טיוטת חוזה”, “עיקרי הסכמות” או “זכרון דברים”, הרי שהמשמעות עשויה להיות, שחתמתם על חוזה מחייב על כל המשתמע מכך. יתכן שמגיעה לכם ברכת “מזל טוב”, והעסקה תיחתם באופן סופי אצל עורך דין. אך במקרה הפחות טוב, אתם עשויים לגלות שישנם מיסים שצריך לשלם שלא לקחתם בחשבון, שעל הדירה רובצים עיקולים, שבדירה יש עבירות בניה, שתוכנית חדשה שאושרה זה עתה מייעדת את הקרקע השכנה לכביש ראשי, ועוד כהנה הפתעות שלא העלתם בדמיונכם. ומה אז? חזרה בכם מהעסקה עשויה לחייב אתכם בפיצויים, ואף במקרה אחר באכיפת ההסכם וחיובכם לעמוד בהתחייבות ולקיים את העסקה.

המלצתנו, אם כן, היא להיוועץ תמיד בעורך דין לפני חתימה על מסמך כלשהו שעשוי לחייב אתכם. בכל מקרה, אם החלטתם לקחת סיכון, הקפידו כי זכרון הדברים יאפשר את ביטולו בנסיבות קבועות מראש ובפיצוי קבוע מראש, ויצויין מפורשות כי אין המדובר בחוזה מחייב, כי אם בהתחייבות בלבד לערוך חוזה. תנאים אלו מחזירים אותנו להמלצתנו הראשונית – אין טעם בחתימה על זכרון דברים. מצאתם דירה מתאימה – פנו מיד לעורך דין לגיבוש העסקה בהקדם האפשרי.

 

כאשר לאדם זכות בעלות בלעדית במקרקעין, קובע חוק המקרקעין כי הוא רשאי לעשות כל דבר במקרקעיו, ובלבד שאין הוא אסור על פי חוק. המצב שונה כאשר אדם איננו בעלים בלעדי במקרקעין, אלא הוא אחד מתוך שניים או יותר בעלים. בנסיבות אלו, קובע חוק המקרקעין את ההסדרים הנדרשים במצבים אלו.

שותפות במקרקעין הינה בעלות משותפת של שני בני אדם או יותר במקרקעין. כאשר מדובר ביחידת מקרקעין אחת אשר לה מספר בעלים, לכל שותף ישנו חלק בלתי מסויים בקרקע. מכאן, כי אם לפלוני רבע מזכויות הבעלות בקרקע, אותן זכויות מתפרסות על כל סנטימטר וסנטימטר בקרקע ואין לאף שותף חלק מסויים ומזוהה בקרקע.

השותפות יכולה להיווצר מרצון או שלא מרצון: מרצון – אם קבוצה של אנשים רוכשת במשותף את הקרקע. במקרה כזה נהוג בדרך כלל להתקשר בהסכם שיתוף המסדיר את זכויותיהם וחובתיהם של השותפים, ואף רצוי להגיש את הסכם השיתוף לרישום בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שיחייב כל אדם שעשוי להפוך לשותף בעתיד. שלא מרצון – למשל, אם מספר אנשים יורשים יחדיו יחידת קרקע אחת.

כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין וכן לבצע כל פעולה דחופה הדרישה להחזקתם של המקרקעין. על שותף שעושה שימוש במקרקעין, ובכל מונע מיתר השותפים להשתמש בהם, לשלם ליתר השותפים דמי שימוש ראויים.

כיצד מקבלים השותפים החלטות באשר לניהול המקרקעין? החוק קובע כי ככל שמדובר בניהול רגיל של המקרקעין, יכולים בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים לקבל החלטה בעניין. אם מדובר בפעולה החורגת משימוש רגיל במקרקעין, יש צורך בהסכמתם של כל השותפים. אם אחד השותפים חש שהוא מקופח מקביעת הרוב, הוא רשאי לפנות ולבקש סעד מבית המשפט.

החוק בישראל מאמין בחירותו של כל אדם לעשות בקניינו כאוות נפשו. בין היתר, יכול כל אדם למכור את נכסיו לכל אדם שיחפוץ בכך. על כן מגביל החוק את האפשרות של שותף להתחייב בהסכם שיתוף שלא למכור את חלקו לתקופה של עד 5 שנים בלבד. אם נקבעה בהסכם שיתוף הגבלה לתקופה ארוכה יותר, היא תתבטל מקץ 5 שנים. כמו כן, ניתן להגביל את הזכות של שותף במקרקעין מלבקש את פירוק השותפות לתקופה של עד שלוש שנים בלבד.

מהי בקשה לפירוק שיתוף? כאשר אחד השותפים או יותר מבקשים לסיים את השותפות ביניהם, הם יכולים לעשות כן בהסכמה ביניהם, ואם לפעול באחת מן הדרכים הקבועות בחוק:

במקרים בהם מבקשים השותפים או חלקם לסיים את השותפות ביניהם, הם יוכלו לעשות כן באחת מהדרכים הקבועים בחוק. הפירוק יכול להתבצע בהסכמה בין השותפים, ובאין הסכמה כזאת, יכול כל שותף לפנות בתביעה לפירוק שיתוף מבית המשפט. הפירוק יכול להתבצע על ידי חלוקה בעין של הנכס, כלומר חלוקה פיסית של המקרקעין בין כל השותפים. זוהי השיטה העדיפה, שכן כל שותף נותר עם חלק מהמקרקעין, אך שיטה זו אפשרית רק אם דיני התכנון והבניה מאפשרים את החלוקה. יתכן שבתהליך כזה, אם אין אפשרות להעניק לכל שותף חלק שווה ערך במקרקעין, יאלצו הצדדים לשלם תשלומי איזון איש לרעהו.

אפשרות שניה לחלוקה היא באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים לפי חלקם היחסי במקרקעין. שיטה זו נהוגה במקרים שבהם לא ניתן לחלק את הנכס בעין או במקרים שבהם חלוקה בעין תגרום לנזק לאחד השותפים.

שיטה נוספת של פירוק שיתוף במקרקעין היא באמצעות רישום בית משותף. כאשר בית דירות רשום כולו כיחידת מקרקעין אחת, ניתן לנקוט בהליך לפירוק השיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף בפנקס הביתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום המקרקעין. במקרה כזה, כל בעל דירה נרשם כבעלים בלעדי של תת חלקה בתוך יחידת המקרקעין, כאשר לכל דייר חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של הבית (חצר, חדר מדרגות, גג הבית וכד’).

 

1
שלום
Powered by